Questions fréquentes

La loi du 16 mai 1975 s'applique dès qu'un immeuble bâti est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Une simple indivision — plusieurs personnes propriétaires ensemble d'un même bien, sans division en lots — ne suffit pas à créer une copropriété. Dans ce cadre, l'assemblée générale désigne un syndic, qui assure la gestion courante, exécute les décisions de l'assemblée et représente le syndicat des copropriétaires. (loi du 16 mai 1975, article 1er — Mémorial A n° 28 du 23 mai 1975)

La décision appartient à l'assemblée générale : un courrier de copropriétaires ne suffit pas. La désignation comme la révocation du syndic se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 16 c)) — pas seulement de ceux présents. Un absent qui ne s'est pas fait représenter compte donc comme un « non ». Si cette majorité n'est pas atteinte, une seconde assemblée peut décider à la majorité des présents ou représentés (article 16, dernier alinéa, et article 15). Le mandat ne peut excéder trois ans et sa poursuite suppose une décision formelle de l'assemblée (article 14, tel que modifié par la loi du 22 avril 1985). Lorsque la copropriété se retrouve sans syndic, c'est le président du conseil syndical — ou, à défaut, un de ses membres — qui convoque l'assemblée pour en désigner un (article 22, tel que remplacé par la loi du 22 avril 1985). Vous trouverez le détail de la procédure dans notre guide complet.

Les honoraires d'un syndic varient selon la taille de la copropriété, le nombre de lots et les prestations demandées ; ils sont généralement calculés par lot et par mois. Les prestations de base comprennent la gestion administrative, la comptabilité, l'organisation des assemblées générales et le suivi technique. Le montant précis dépend donc de la configuration de chaque copropriété et de l'étendue des missions confiées.

L'assemblée générale est l'organe décisionnel de la copropriété. Elle réunit l'ensemble des copropriétaires au moins une fois par an, en assemblée ordinaire, pour approuver les comptes, voter le budget prévisionnel, décider des travaux et se prononcer sur la désignation du syndic. Des assemblées extraordinaires peuvent être convoquées pour des décisions qui ne peuvent attendre. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Lorsqu'un copropriétaire détient plus de la moitié, son nombre de voix est ramené à la somme des voix de tous les autres — une règle décisive dans les petites copropriétés et dans les immeubles neufs encore largement détenus par le promoteur. (article 19)

Le fonds de travaux permet à la copropriété de financer les travaux décidés par l'assemblée générale sans recourir systématiquement à un appel de fonds exceptionnel. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Son montant est fixé par l'assemblée générale dans les conditions de majorité de l'article 15, sans pouvoir être inférieur au montant par mètre carré fixé à l'annexe de la loi, au prorata de la quote-part de chacun. Cette obligation s'applique depuis le 1er août 2023. Point important en cas de vente : les cotisations versées sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne sont pas remboursées lors de la cession d'un lot. Le fonds de travaux ne doit donc pas être confondu avec le fonds de réserve, qui obéit à d'autres règles. (article 11bis, introduit par la loi du 30 juin 2022)

Les copropriétaires ont le droit de participer aux assemblées générales, d'y voter, de consulter les documents comptables et de jouir librement de leurs parties privatives. Ils ont l'obligation de payer leurs charges, de respecter le règlement de copropriété, de ne pas porter atteinte aux parties communes et de contribuer au fonds de travaux. La loi du 16 mai 1975 (Mémorial A n° 28 du 23 mai 1975) encadre ces droits et obligations.

Le syndic assure la gestion administrative (contrats, assurances, convocations aux assemblées), la gestion financière (budget, comptabilité, appels de charges, paiement des fournisseurs), la gestion technique (entretien, réparations, suivi des travaux) et la représentation du syndicat des copropriétaires. Il exécute les décisions votées en assemblée générale et veille au respect du règlement de copropriété.

La répartition ne repose pas sur une clé unique. Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes se répartissent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot. Pour les charges entraînées par les éléments d'équipement commun, d'autres critères peuvent être retenus ; à défaut de convention, la participation se fait en fonction de l'utilité que ces éléments présentent pour chaque lot. Le règlement de copropriété reste donc le premier document à consulter. (article 7)

Le règlement de copropriété est établi lors de la division de l'immeuble en lots. Il définit les parties privatives et communes, fixe la quote-part de chaque lot, organise la vie commune et détermine la répartition des charges. Il oblige les copropriétaires et tous leurs ayants cause, y compris les locataires et occupants. À l'égard des ayants cause à titre particulier — dont les acquéreurs successifs — il ne devient opposable qu'après avoir été transcrit sur les registres du conservateur des hypothèques de la circonscription où l'immeuble est situé, dans les formes de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers (Mémorial A n° 63 du 28 octobre 1905). (article 10, tel que modifié par la loi du 22 avril 1985)

L'entretien courant relève du syndic, dans le cadre du budget approuvé (article 14, tel que modifié par la loi du 22 avril 1985). Les autres travaux sont décidés par l'assemblée générale, à une majorité qui dépend de leur nature, et non de leur montant : réparation ou remise en état à l'identique, majorité des présents ou représentés (article 15) ; travaux améliorant ou transformant des équipements existants, rénovation énergétique, infrastructures de gaines techniques, production et stockage d'énergie renouvelable, majorité des voix de tous les copropriétaires (article 16, lettres d) à g), les lettres e) à g) résultant de la loi du 30 juin 2022) ; travaux comportant transformation, addition ou amélioration, hors les cas ci-dessus, majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix (article 17, lettre c), tel que remplacé par la loi du 30 juin 2022). L'entretien et la réfection des parties communes peuvent aussi être décidés hors assemblée, par consultation écrite, à condition que le syndic ait fourni tous les éléments d'appréciation, dont le coût des travaux, et que le conseil syndical, s'il en existe un, l'ait autorisé au préalable (article 14, même acte).

La loi du 16 mai 1975 n'oblige pas la copropriété à assurer l'immeuble. Elle envisage seulement le cas où l'immeuble est assuré, pour régler l'affectation des indemnités en cas de destruction (article 32). L'obligation peut en revanche venir d'ailleurs : du règlement de copropriété, d'une décision d'assemblée générale, ou d'autres règles et contrats applicables. Ce sont donc le règlement de votre copropriété et les procès-verbaux qu'il faut relire en premier.

Petzerhiel s'appuie sur une démarche outillée — organisation documentaire, suivi des demandes et traçabilité des interventions — afin que chaque copropriété dispose d'un dossier clair et à jour. Petzerhiel contribue par ailleurs au développement de Synila, une solution logicielle distincte destinée à la gestion immobilière. Synila est en cours de développement : un espace client est d'ores et déjà ouvert à une partie des copropriétés que nous gérons, et son déploiement se poursuit progressivement. Les fonctionnalités disponibles pour votre copropriété vous sont indiquées par votre gestionnaire.