Häufig gestellte Fragen

Gemäß dem Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Miteigentum an bebauten Grundstücken (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975) gilt das Gesetz, sobald ein bebautes Grundstück unter mehrere Personen in Einheiten aufgeteilt ist, die jeweils einen Privatteil und einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen umfassen — ein bloßes gemeinsames Eigentum mehrerer Personen an demselben Gut, ohne Aufteilung in Lose, genügt nicht, um ein Miteigentum zu begründen. In diesem Rahmen ist die Bestellung eines Verwalters erforderlich. Der Verwalter wird von der Eigentümerversammlung der Miteigentümer ernannt und sorgt für die laufende Verwaltung des Gebäudes, die Umsetzung der Versammlungsbeschlüsse und die Vertretung der Eigentümergemeinschaft.

Der Wechsel des Verwalters wird in der Eigentümerversammlung beschlossen. Jeder Miteigentümer kann verlangen, dass dieser Punkt auf die Tagesordnung gesetzt wird. Sowohl die Bestellung als auch die Abberufung des Verwalters unterliegen der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer, ob anwesend, vertreten oder abwesend (Artikel 16 c) des Gesetzes vom 16. Mai 1975). Wird diese Mehrheit nicht erreicht, kann eine neue Versammlung mit der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer entscheiden (Artikel 15). Das Mandat des Verwalters darf drei Jahre nicht überschreiten, und seine Fortsetzung setzt einen förmlichen Beschluss der Versammlung voraus (Artikel 14, geändert durch das Gesetz vom 22. April 1985). Fehlt ein Verwalter, regelt Artikel 22, ersetzt durch das Gesetz vom 22. April 1985, die Einberufung einer Versammlung zu dessen Bestellung. Weitere Einzelheiten zum Verfahren finden Sie in unserem vollständigen Leitfaden.

Die Honorare eines Verwalters variieren je nach Größe der Eigentümergemeinschaft, Anzahl der Einheiten und gewünschten Dienstleistungen; sie werden in der Regel pro Einheit und Monat berechnet. Die Grundleistungen umfassen die Verwaltung, die Buchhaltung, die Organisation der Eigentümerversammlungen und die technische Betreuung. Der genaue Betrag hängt somit von der Konfiguration jeder Eigentümergemeinschaft und vom Umfang der übertragenen Aufgaben ab.

Die Eigentümerversammlung ist das Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft. Sie vereint alle Miteigentümer mindestens einmal jährlich, in ordentlicher Versammlung, zur Genehmigung der Abrechnung, zur Abstimmung über den Haushaltsplan, zur Entscheidung über Arbeiten und zur Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters. Außerordentliche Versammlungen können für Entscheidungen einberufen werden, die nicht warten können. Jeder Miteigentümer verfügt über eine Stimmenzahl entsprechend seiner Quote an den Gemeinschaftsflächen. Hält ein Miteigentümer eine Quote von mehr als der Hälfte, wird die Zahl der ihm zustehenden Stimmen auf die Summe der Stimmen der übrigen Miteigentümer reduziert — ein entscheidender Punkt in kleinen Eigentümergemeinschaften.

Der Fonds de travaux ermöglicht es der Eigentümergemeinschaft, die Kosten der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten zu tragen, ohne systematisch auf außerordentliche Sonderumlagen zurückzugreifen. Er wird durch einen obligatorischen jährlichen Beitrag gespeist. Sein Betrag wird von der Eigentümerversammlung unter den Mehrheitsbedingungen des Artikels 15 festgelegt und darf nicht unter dem im Anhang des Gesetzes festgesetzten Betrag pro Quadratmeter liegen, anteilig zur Quote der Miteigentümer. Diese Verpflichtung gilt seit dem 1. August 2023. Wichtiger Punkt im Falle eines Verkaufs: Die geleisteten Beiträge sind mit den Einheiten verbunden und der Eigentümergemeinschaft endgültig zugeeignet. Sie werden bei der Veräußerung einer Einheit nicht erstattet.

Miteigentümer haben das Recht, an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen, abzustimmen, die Buchhaltungsunterlagen einzusehen und ihre Privatbereiche frei zu nutzen. Sie haben die Pflicht, ihre Lasten zu zahlen, die Miteigentumsordnung einzuhalten, die Gemeinschaftsflächen nicht zu beschädigen und zum Fonds de travaux beizutragen. Das Gesetz vom 16. Mai 1975 (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975) regelt diese Rechte und Pflichten.

Der Verwalter sorgt für die administrative Verwaltung (Verträge, Versicherungen, Einberufungen zu den Versammlungen), die finanzielle Verwaltung (Budget, Buchhaltung, Lastenabrufe, Lieferantenzahlungen), die technische Verwaltung (Wartung, Reparaturen, Bauüberwachung) und die Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Er führt die in der Eigentümerversammlung beschlossenen Entscheidungen aus und achtet auf die Einhaltung der Miteigentumsordnung.

Die Verteilung beruht nicht auf einem einzigen Schlüssel. Die Kosten für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen werden im Verhältnis zu den relativen Werten der in jeder Einheit enthaltenen Privatflächen verteilt. Für die durch die gemeinschaftlichen Ausstattungselemente verursachten Kosten können andere Kriterien herangezogen werden; mangels einer Vereinbarung erfolgt die Beteiligung nach dem Nutzen, den diese Elemente für jede Einheit darstellen. Die Miteigentumsordnung bleibt daher das erste zu konsultierende Dokument. Sie decken laufende Ausgaben — Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Gebäudeversicherung, Allgemeinstrom, Wasser, Reinigung — und außerordentliche Ausgaben, wie Renovierungsarbeiten oder den Austausch von Ausrüstungen. Der Haushaltsplan wird jährlich in der Eigentümerversammlung beschlossen.

Die Miteigentumsordnung ist ein vertragliches Dokument, das bei der Aufteilung des Gebäudes in Einheiten erstellt wird. Sie definiert die Privat- und Gemeinschaftsflächen, legt die Anteile jeder Einheit fest, stellt die Regeln für das Zusammenleben auf und bestimmt die Verteilung der Kosten. Sie verpflichtet die Miteigentümer und alle ihre Rechtsnachfolger, einschließlich der Mieter und Bewohner. Gegenüber den Einzelrechtsnachfolgern — darunter die nachfolgenden Käufer — wird sie erst verbindlich, nachdem sie in die Register des Hypothekenbewahrers des Bezirks, in dem das Gebäude gelegen ist, eingetragen wurde, in den Formen des Gesetzes vom 25. September 1905 über die Transkription dinglicher Immobiliarrechte (Mémorial A Nr. 63 vom 28. Oktober 1905).

Laufende Wartungsarbeiten obliegen dem Verwalter, im Rahmen des genehmigten Haushaltsplans (Artikel 14, geändert durch das Gesetz vom 22. April 1985). Die übrigen Arbeiten werden von der Eigentümerversammlung beschlossen, mit einer Mehrheit, die sich nach ihrer Art richtet: derjenigen des Artikels 15 des Gesetzes vom 16. Mai 1975 (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975) — Stimmen der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer — für die Reparatur oder die Wiederherstellung im ursprünglichen Zustand; derjenigen des Artikels 16 (Stimmen aller Miteigentümer), Buchstaben e) bis g) resultierend aus dem Gesetz vom 30. Juni 2022, insbesondere für die energetische Renovierung; derjenigen des Artikels 17 (Mehrheit der Miteigentümer, die mindestens drei Viertel der Stimmen vertreten), Buchstabe c) ersetzt durch das Gesetz vom 30. Juni 2022, für Arbeiten, die eine Umgestaltung, eine Hinzufügung oder eine Verbesserung umfassen. Unterhalt und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Teile können auch außerhalb der Versammlung im Wege der schriftlichen Befragung beschlossen werden, sofern der Verwalter alle Beurteilungsgrundlagen einschließlich der Kosten der Arbeiten vorgelegt hat und sofern der Verwaltungsbeirat — soweit ein solcher besteht — die Anwendung dieses Verfahrens zuvor genehmigt hat (Artikel 14, derselbe Rechtsakt). Der Verwalter legt die Kostenvoranschläge vor, die Miteigentümer entscheiden, dann überwacht der Verwalter die beschlossenen Arbeiten.

Das Gesetz vom 16. Mai 1975 begründet für sich allein keine allgemeine Pflicht, das Gebäude zu versichern. Eine solche Pflicht kann sich jedoch aus der Miteigentumsordnung, aus einem Beschluss der Eigentümerversammlung oder aus anderen anwendbaren Regeln und Verträgen ergeben. Es ist daher zu prüfen, was die Ordnung Ihres Miteigentums und die bereits gefassten Beschlüsse vorsehen.

Petzerhiel stützt sich auf ein werkzeuggestütztes Vorgehen: Dokumentenorganisation, Nachverfolgung der Anfragen und Nachvollziehbarkeit der Eingriffe, damit jedes Miteigentum über eine klare und aktuelle Akte verfügt. Darüber hinaus trägt Petzerhiel zur Entwicklung von Synila bei, einer eigenständigen Softwarelösung, die für die Immobilienverwaltung bestimmt ist. Synila befindet sich in Entwicklung: Ein Kundenbereich ist bereits für einen Teil der von uns verwalteten Eigentümergemeinschaften geöffnet, und seine Einführung wird schrittweise fortgesetzt. Die für Ihr Miteigentum verfügbaren Funktionen werden Ihnen von Ihrem Verwalter mitgeteilt.