Pourquoi préparer le dossier avant de trouver un acquéreur ?
Les difficultés apparaissent souvent lorsque le compromis est déjà signé et qu’il faut réunir rapidement des documents dispersés. Une cave mal identifiée, un procès-verbal manquant ou un solde de charges incompris peut ralentir la vente.
Préparer le dossier permet de vérifier que la description commerciale correspond aux titres et que les informations communiquées sur les charges et les travaux sont cohérentes.
Quels documents décrivent le bien vendu ?
L’acte de propriété identifie les lots acquis. Le tableau descriptif de division et les plans permettent de vérifier l’appartement et ses annexes. Le règlement de copropriété précise les règles d’usage et les quotes-parts attachées aux lots.
Il faut comparer ces documents avec la réalité. Une place utilisée par habitude, une cave échangée entre voisins ou une terrasse aménagée ne doit pas être présentée comme privative sans vérification.
Le vendeur doit également vérifier que le règlement et ses modifications ont été transcrits. Une modification non publiée peut ne pas être opposable à l’acquéreur.
Comment présenter la situation des charges ?
Le dernier décompte annuel donne une vue arrêtée à une date précise. Il doit être complété par les appels émis depuis lors, les paiements reçus et les éventuelles régularisations.
Le vendeur doit aussi signaler les travaux votés, même s’ils ne sont pas encore commencés. Une décision d’assemblée peut engager la copropriété avant que la dépense apparaisse sur le relevé individuel.
Il faut distinguer le budget courant, les appels exceptionnels et le fonds de travaux.
Ce que la vente ne fait pas disparaître
Les cotisations au fonds de travaux sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat. Le vendeur ne les récupère pas lors de la cession.
Les charges restant dues ne disparaissent pas non plus. L’acquéreur est solidairement tenu avec le vendeur des charges restant dues au titre de l’exercice clos et des mois de l’exercice en cours.
La loi ne prévoit pas une répartition automatique au prorata du temps de détention. Les parties peuvent organiser leurs comptes entre elles, mais leur convention ne modifie pas les droits du syndicat.
Que faut-il lire dans les procès-verbaux ?
Les procès-verbaux récents permettent à l’acquéreur de comprendre les projets, sinistres, procédures et travaux en cours.
Un devis discuté mais non voté n’est pas un engagement. Il peut toutefois annoncer une dépense prochaine. La présentation doit distinguer les travaux décidés, envisagés et déjà commandés.
Quel rôle joue le syndic ?
Le syndic communique les éléments comptables et administratifs qu’il détient. Le vendeur peut demander un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation envers le syndicat.
À défaut, la mutation doit être notifiée au syndic et celui-ci peut, dans les huit jours à compter de la réception de l’avis, former opposition au versement des fonds.
Tout transfert de propriété doit ensuite être notifié sans délai au syndic afin qu’il adresse les prochains appels au bon propriétaire.
Peut-on vendre séparément un garage ou une cave ?
Tout dépend de la structure de l’immeuble.
Si le garage constitue un lot distinct, avec sa propre partie privative et sa propre quote-part, sa vente séparée est une vente de lot ordinaire. Le tableau descriptif de division permet de le vérifier rapidement.
Une quote-part de parties communes ne peut en revanche jamais être vendue seule : elle ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu’avec la partie privative dont elle est l’accessoire.
Le cas particulier est celui d’un lot unique que l’on veut scinder, par exemple pour détacher un emplacement d’un appartement. Lorsque le règlement n’a pas déjà ventilé les charges entre les fractions ainsi créées, cette répartition doit être approuvée par l’assemblée générale à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Cette décision doit être anticipée avant le compromis.
Que faut-il transmettre après la vente ?
Le vendeur organise la remise des clés, badges, télécommandes et informations sur les équipements privatifs. La vente transfère la propriété du lot ; elle ne corrige ni une comptabilité approximative ni une désignation incertaine.
Textes de référence
- Loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis (Mémorial A n° 28 du 23 mai 1975), notamment les articles 5, 8 (répartition des charges) et 10 (règlement de copropriété et sa transcription), tels que modifiés par la loi du 22 avril 1985 (Mémorial A n° 22 du 9 mai 1985), article 11bis (fonds de travaux, inséré par la loi du 30 juin 2022, Mémorial A n° 347 du 11 juillet 2022) et article 25 alinéa 2 (solidarité de l’acquéreur, ajouté par la loi du 22 avril 1985)
- Règlement grand-ducal du 13 juin 1975 (Mémorial A n° 34 du 20 juin 1975), notamment article 31