Warum die Mappe vorbereiten, bevor man einen Erwerber findet?
Schwierigkeiten treten oft auf, wenn der Vorvertrag bereits unterzeichnet ist und man rasch verstreute Dokumente zusammentragen muss. Ein schlecht bestimmter Keller, ein fehlendes Protokoll oder ein unverstandener Kostensaldo kann den Verkauf verzögern.
Die Vorbereitung der Mappe ermöglicht es zu prüfen, ob die Verkaufsbeschreibung den Titeln entspricht und ob die zu den Kosten und Arbeiten übermittelten Informationen stimmig sind.
Welche Dokumente beschreiben das verkaufte Objekt?
Die Eigentumsurkunde bestimmt die erworbenen Lose. Der Aufteilungsplan und die Pläne ermöglichen es, die Wohnung und ihre Nebenräume zu überprüfen. Die Miteigentumsordnung legt die Nutzungsregeln und die den Losen zugeordneten Miteigentumsanteile fest.
Man muss diese Dokumente mit der Realität abgleichen. Ein aus Gewohnheit genutzter Stellplatz, ein zwischen Nachbarn getauschter Keller oder eine ausgebaute Terrasse darf nicht ohne Überprüfung als privater Teil dargestellt werden.
Der Verkäufer muss ebenfalls prüfen, ob die Ordnung und ihre Änderungen eingetragen wurden. Eine nicht veröffentlichte Änderung kann gegenüber dem Erwerber unwirksam sein.
Wie stellt man die Kostensituation dar?
Die letzte Jahresabrechnung gibt eine zu einem bestimmten Stichtag abgeschlossene Übersicht. Sie muss durch die seitdem ausgestellten Umlagen, die eingegangenen Zahlungen und etwaige Berichtigungen ergänzt werden.
Der Verkäufer muss auch die beschlossenen Arbeiten angeben, selbst wenn sie noch nicht begonnen haben. Ein Versammlungsbeschluss kann das Wohnungseigentum verpflichten, bevor die Ausgabe in der individuellen Abrechnung erscheint.
Man muss zwischen dem laufenden Haushalt, den Sonderumlagen und dem Fonds de travaux unterscheiden.
Was der Verkauf nicht zum Verschwinden bringt
Die Beiträge zum Fonds de travaux sind mit dem Los verbunden und der Eigentümergemeinschaft endgültig zugefallen. Der Verkäufer erhält sie bei der Veräußerung nicht zurück.
Die noch geschuldeten Kosten verschwinden ebenfalls nicht. Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer für die noch geschuldeten Kosten aus dem abgeschlossenen Geschäftsjahr und den Monaten des laufenden Geschäftsjahres.
Das Gesetz sieht keine automatische Aufteilung im Verhältnis zur Besitzdauer vor. Die Parteien können ihre Abrechnungen untereinander regeln, doch ihre Vereinbarung ändert nichts an den Rechten der Eigentümergemeinschaft.
Was ist in den Protokollen zu lesen?
Die jüngsten Protokolle ermöglichen es dem Erwerber, die laufenden Vorhaben, Schadensfälle, Verfahren und Arbeiten zu verstehen.
Ein erörterter, aber nicht beschlossener Kostenvoranschlag ist keine Verpflichtung. Er kann jedoch eine bevorstehende Ausgabe ankündigen. Die Darstellung muss zwischen beschlossenen, in Erwägung gezogenen und bereits beauftragten Arbeiten unterscheiden.
Welche Rolle spielt der Verwalter?
Der Verwalter übermittelt die buchhalterischen und verwaltungstechnischen Angaben, über die er verfügt. Der Verkäufer kann eine weniger als einen Monat alte Bescheinigung des Verwalters verlangen, die bestätigt, dass er von jeder Verpflichtung gegenüber der Eigentümergemeinschaft frei ist.
Andernfalls muss der Eigentumsübergang dem Verwalter mitgeteilt werden, und dieser kann innerhalb von acht Tagen ab dem Eingang der Mitteilung der Auszahlung der Gelder widersprechen.
Jeder Eigentumsübergang muss anschließend unverzüglich dem Verwalter mitgeteilt werden, damit er die nächsten Umlagen an den richtigen Eigentümer richtet.
Kann man eine Garage oder einen Keller getrennt verkaufen?
Alles hängt von der Struktur des Gebäudes ab.
Bildet die Garage ein eigenständiges Los mit eigenen privaten Teilen und eigenem Miteigentumsanteil, so ist ihr getrennter Verkauf ein gewöhnlicher Losverkauf. Der Aufteilungsplan ermöglicht es, dies rasch zu überprüfen.
Ein Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen kann hingegen niemals allein verkauft werden: Er kann nur zusammen mit den privaten Teilen, deren Zubehör er ist, veräußert, mit dinglichen Rechten belastet oder gepfändet werden.
Der Sonderfall ist der eines einzelnen Loses, das man aufteilen möchte, zum Beispiel um einen Stellplatz von einer Wohnung abzutrennen. Hat die Ordnung die Kosten zwischen den so geschaffenen Teilen nicht bereits aufgeschlüsselt, muss diese Verteilung von der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer genehmigt werden. Diese Entscheidung muss vor dem Vorvertrag vorweggenommen werden.
Was ist nach dem Verkauf zu übergeben?
Der Verkäufer organisiert die Übergabe der Schlüssel, Badges, Fernbedienungen und Informationen zu den Einrichtungen der privaten Teile. Der Verkauf überträgt das Eigentum am Los; er berichtigt weder eine ungenaue Buchhaltung noch eine unsichere Bezeichnung.
Referenztexte
- Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Statut des Miteigentums an bebauten Grundstücken (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975), insbesondere die Artikel 5, 8 (Verteilung der Lasten) und 10 (Miteigentumsordnung und ihre Eintragung), geändert durch das Gesetz vom 22. April 1985 (Mémorial A Nr. 22 vom 9. Mai 1985), Artikel 11bis (Fonds de travaux, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 2022, Mémorial A Nr. 347 vom 11. Juli 2022) und Artikel 25 Absatz 2 (gesamtschuldnerische Haftung des Erwerbers, hinzugefügt durch das Gesetz vom 22. April 1985)
- Großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975 (Mémorial A Nr. 34 vom 20. Juni 1975), insbesondere Artikel 31