Un copropriétaire peut aménager ses parties privatives, mais il ne peut pas traiter une façade, une dalle, une gaine ou un équipement commun comme s’ils lui appartenaient seul. Lorsque ses travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, l’autorisation relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n’est pas atteinte, une seconde assemblée peut statuer à la majorité des présents ou représentés. (loi du 16 mai 1975, art. 16 b), dernier alinéa et art. 15)
Quels travaux restent réellement privés ?
Repeindre une pièce ou remplacer un revêtement intérieur sans toucher à une partie commune n’a pas la même portée que percer un gros œuvre, modifier une façade ou intervenir sur une canalisation commune.
La première étape consiste donc à qualifier l’élément concerné.
Quelle règle s’applique si mes travaux touchent les parties communes ?
L’article 16 b) de la loi prévoit l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, à condition qu’ils restent conformes à la destination de l’immeuble.
La décision se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires. (loi du 16 mai 1975, art. 16 b)).
La loi prévoit également qu’en cas de refus, le juge peut autoriser les travaux s’ils ne nuisent ni à la solidité ni à l’esthétique de l’immeuble et ne gênent pas les autres copropriétaires. (loi du 16 mai 1975, art. 16 b))
Que faut-il présenter avant le vote ?
Le règlement d’exécution impose la notification d’un projet de résolution lorsque l’assemblée doit statuer sur une autorisation de ce type. Ce projet doit être transmis au plus tard avec l’ordre du jour. (RGD du 13 juin 1975, art. 5, 5°, tel que modifié par le RGD du 28 novembre 2024)
Ce n’est donc pas seulement une bonne pratique de décrire le projet : une décision importante doit être préparée avec une résolution identifiable.
Et si la première majorité n’est pas atteinte ?
Pour les décisions relevant de l’article 16, la loi prévoit une seconde assemblée statuant selon la majorité de l’article 15, c’est-à-dire celle des copropriétaires présents ou représentés. (loi du 16 mai 1975, art. 16, dernier alinéa)
Lorsque cette seconde assemblée ne traite que de questions déjà soumises à la première, le délai de convocation peut être réduit à huit jours. (RGD du 13 juin 1975, art. 11)
Est-ce la même chose que des travaux d’amélioration décidés par la copropriété ?
Non.
L’article 16 b) vise un copropriétaire qui souhaite réaliser à ses frais des travaux touchant les communes ou l’extérieur.
Les travaux d’amélioration décidés collectivement par le syndicat relèvent d’un autre régime, notamment des articles 26 et 27 de la loi, combinés avec la double majorité prévue à l’article 17.
Mélanger les deux régimes conduit facilement à appliquer la mauvaise majorité.
La copropriété peut-elle imposer n’importe quelle transformation à mon appartement ?
Non.
L’assemblée ne peut pas imposer à un copropriétaire, quelle que soit la majorité, une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance telles qu’elles résultent du règlement. (loi du 16 mai 1975, art. 18)
En revanche, un copropriétaire ne peut pas faire obstacle aux travaux collectifs régulièrement décidés lorsque la loi impose leur exécution même à l’intérieur de parties privatives. (loi du 16 mai 1975, art. 28)
Et si des travaux collectifs causent un préjudice ?
La loi prévoit une indemnisation lorsqu’un copropriétaire subit un préjudice du fait de travaux collectifs, notamment une diminution définitive de la valeur de son lot, un trouble de jouissance grave ou des dégradations. (loi du 16 mai 1975, art. 31)