Ein Miteigentümer darf seine privaten Teile ausbauen, aber er darf eine Fassade, eine Decke, einen Schacht oder eine gemeinschaftliche Ausstattung nicht behandeln, als gehörten sie ihm allein. Betreffen seine Arbeiten die gemeinschaftlichen Teile oder das äußere Erscheinungsbild, liegt die Genehmigung bei der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, kann eine zweite Versammlung mit der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer entscheiden. (loi du 16 mai 1975, art. 16 b), dernier alinéa et art. 15)
Welche Arbeiten bleiben wirklich privat?
Ein Zimmer neu streichen oder einen Innenbelag ersetzen, ohne einen gemeinschaftlichen Teil zu berühren, hat nicht dieselbe Tragweite wie ein Durchbruch im Rohbau, die Veränderung einer Fassade oder ein Eingriff in eine gemeinschaftliche Leitung.
Der erste Schritt besteht also darin, den betroffenen Bestandteil einzuordnen.
Welche Regel gilt, wenn meine Arbeiten die gemeinschaftlichen Teile betreffen?
Artikel 16 b) des Gesetzes sieht die Genehmigung vor, mit der einzelne Miteigentümer auf eigene Kosten Arbeiten ausführen dürfen, die die gemeinschaftlichen Teile oder das äußere Erscheinungsbild betreffen, sofern sie der Zweckbestimmung des Gebäudes entsprechen.
Die Entscheidung wird mit der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer getroffen. (loi du 16 mai 1975, art. 16 b)).
Das Gesetz sieht außerdem vor, dass das Gericht die Arbeiten bei einer Ablehnung genehmigen kann, wenn sie weder die Standsicherheit noch das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigen und die übrigen Miteigentümer nicht stören. (loi du 16 mai 1975, art. 16 b))
Was muss vor der Abstimmung vorgelegt werden?
Die Ausführungsverordnung verlangt die Mitteilung eines Beschlussentwurfs, wenn die Versammlung über eine solche Genehmigung entscheiden soll. Dieser Entwurf muss spätestens zusammen mit der Tagesordnung übermittelt werden. (RGD du 13 juin 1975, art. 5, 5°, tel que modifié par le RGD du 28 novembre 2024)
Das Vorhaben zu beschreiben ist also nicht nur gute Praxis: eine wichtige Entscheidung muss mit einem erkennbaren Beschlussentwurf vorbereitet werden.
Und wenn die erste Mehrheit nicht erreicht wird?
Für Entscheidungen nach Artikel 16 sieht das Gesetz eine zweite Versammlung vor, die nach der Mehrheit des Artikels 15 entscheidet, also nach der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer. (loi du 16 mai 1975, art. 16, dernier alinéa)
Behandelt diese zweite Versammlung nur Fragen, die bereits der ersten vorgelegt wurden, kann die Einberufungsfrist auf acht Tage verkürzt werden. (RGD du 13 juin 1975, art. 11)
Ist das dasselbe wie Verbesserungsarbeiten, die die Gemeinschaft beschließt?
Nein.
Artikel 16 b) betrifft einen Miteigentümer, der auf eigene Kosten Arbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen oder am Äußeren ausführen möchte.
Verbesserungsarbeiten, die die Eigentümergemeinschaft gemeinsam beschließt, unterliegen einer anderen Regelung, insbesondere den Artikeln 26 und 27 des Gesetzes in Verbindung mit der doppelten Mehrheit des Artikels 17.
Wer beide Regelungen vermischt, wendet leicht die falsche Mehrheit an.
Kann die Gemeinschaft mir jede Umgestaltung meiner Wohnung vorschreiben?
Nein.
Die Versammlung kann einem Miteigentümer, gleich mit welcher Mehrheit, keine Änderung der Zweckbestimmung seiner privaten Teile oder der Art ihrer Nutzung vorschreiben, wie sie sich aus der Miteigentumsordnung ergibt. (loi du 16 mai 1975, art. 18)
Umgekehrt darf ein Miteigentümer ordnungsgemäß beschlossene gemeinschaftliche Arbeiten nicht behindern, wenn das Gesetz ihre Ausführung auch innerhalb privater Teile verlangt. (loi du 16 mai 1975, art. 28)
Und wenn gemeinschaftliche Arbeiten einen Schaden verursachen?
Das Gesetz sieht eine Entschädigung vor, wenn ein Miteigentümer durch gemeinschaftliche Arbeiten einen Nachteil erleidet, insbesondere eine dauerhafte Wertminderung seines Anteils, eine schwere Nutzungsbeeinträchtigung oder Beschädigungen. (loi du 16 mai 1975, art. 31)