Le syndicat des copropriétaires est la collectivité formée de plein droit par tous les copropriétaires. Le syndic est la personne chargée d’administrer l’immeuble, d’exécuter les décisions et de représenter le syndicat. Ce ne sont donc pas deux mots pour la même chose : l’un est la collectivité, l’autre son gestionnaire.
Qu’est-ce que le syndicat des copropriétaires ?
La loi prévoit que l’ensemble des copropriétaires est obligatoirement et de plein droit groupé dans un syndicat doté de la personnalité juridique. Son objet est notamment la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. (loi du 16 mai 1975, art. 11, tel que remplacé par la loi du 22 avril 1985)
Ce syndicat n’est pas une société de gestion extérieure. Il est la collectivité des copropriétaires elle-même.
La loi prévoit aussi qu’il répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. C’est une raison très concrète pour laquelle l’entretien collectif n’est pas un sujet abstrait.
Où cette collectivité prend-elle ses décisions ?
Principalement en assemblée générale.
C’est là que les copropriétaires votent le budget, désignent le syndic, décident certains travaux ou modifient certaines règles.
Mais toutes les décisions n’exigent pas une assemblée. La loi permet, sous conditions, que certaines décisions relatives à l’entretien et à la réfection des parties communes soient prises par consultation écrite. (loi du 16 mai 1975, art. 14, tel que modifié par la loi du 22 avril 1985)
Que fait le syndic ?
Le syndic assure l’exécution du règlement et des décisions de l’assemblée, administre l’immeuble, veille à sa conservation, à sa garde et à son entretien et peut, en cas d’urgence, faire réaliser les travaux nécessaires à sa sauvegarde. (loi du 16 mai 1975, art. 21)
Il représente également le syndicat dans les actes civils et en justice, dans les limites prévues par la loi. (loi du 16 mai 1975, art. 14, tel que modifié par la loi du 22 avril 1985)
Le syndic peut-il décider seul ?
Il dispose de pouvoirs propres pour assurer la gestion et répondre à une urgence. Mais une délégation de pouvoir donnée par l’assemblée ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé. Elle ne peut pas supprimer le pouvoir de contrôle de l’assemblée, et son exécution doit faire l’objet d’un compte rendu. (RGD du 13 juin 1975, art. 12)
Autrement dit : « le syndic gère » ne signifie pas « le syndic décide de tout ».
Et le conseil syndical ?
Le conseil syndical est encore autre chose.
Il assiste et contrôle le syndic. Le règlement grand-ducal lui donne notamment accès aux pièces relatives à l’administration, à la comptabilité, à la répartition des dépenses et aux marchés passés par la copropriété. Ses membres sont choisis parmi les copropriétaires, leurs conjoints ou leurs représentants légaux ; le syndic, son conjoint et ses préposés en sont exclus. Ses fonctions ne sont pas rémunérées. (RGD du 13 juin 1975, art. 13 à 17)
Qui peut agir en justice ?
Le syndicat a qualité pour agir afin de sauvegarder les droits relatifs à l’immeuble. Un copropriétaire peut cependant agir seul pour ce qui concerne la propriété ou la jouissance de son propre lot, avec l’obligation d’informer le syndic lorsque le même fait ouvre également une action au syndicat. (loi du 16 mai 1975, art. 12)