Die Eigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit, die von allen Miteigentümern kraft Gesetzes gebildet wird. Der Verwalter ist die Person, die das Gebäude verwaltet, die Beschlüsse ausführt und die Gemeinschaft vertritt. Es sind also nicht zwei Wörter für dieselbe Sache: das eine ist die Gemeinschaft, das andere ihr Geschäftsführer.
Was ist die Eigentümergemeinschaft?
Das Gesetz sieht vor, dass alle Miteigentümer zwingend und kraft Gesetzes in einer Gemeinschaft mit Rechtspersönlichkeit zusammengefasst sind. Ihr Zweck ist insbesondere die Erhaltung des Gebäudes und die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile. (loi du 16 mai 1975, art. 11, tel que remplacé par la loi du 22 avril 1985)
Diese Gemeinschaft ist keine externe Verwaltungsgesellschaft. Sie ist die Gesamtheit der Miteigentümer selbst.
Das Gesetz sieht ferner vor, dass sie für Schäden haftet, die Miteigentümern oder Dritten durch einen Baumangel oder einen Instandhaltungsmangel der gemeinschaftlichen Teile entstehen. Das ist ein sehr konkreter Grund, weshalb die gemeinschaftliche Instandhaltung kein abstraktes Thema ist.
Wo fasst diese Gemeinschaft ihre Beschlüsse?
Hauptsächlich in der Eigentümerversammlung.
Dort beschließen die Miteigentümer den Haushalt, bestellen den Verwalter, entscheiden über bestimmte Arbeiten oder ändern bestimmte Regeln.
Doch nicht jeder Beschluss erfordert eine Versammlung. Das Gesetz lässt es unter Bedingungen zu, dass bestimmte Beschlüsse über Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Teile im schriftlichen Verfahren gefasst werden. (loi du 16 mai 1975, art. 14, tel que modifié par la loi du 22 avril 1985)
Was macht der Verwalter?
Der Verwalter sorgt für die Ausführung der Miteigentumsordnung und der Beschlüsse der Versammlung, verwaltet das Gebäude, achtet auf seine Erhaltung, seine Sicherung und seine Instandhaltung und kann bei Gefahr im Verzug die zu seiner Bewahrung erforderlichen Arbeiten ausführen lassen. (loi du 16 mai 1975, art. 21)
Er vertritt die Gemeinschaft ferner im Rechtsverkehr und vor Gericht, in den vom Gesetz gezogenen Grenzen. (loi du 16 mai 1975, art. 14, tel que modifié par la loi du 22 avril 1985)
Kann der Verwalter allein entscheiden?
Er verfügt über eigene Befugnisse, um die Verwaltung sicherzustellen und auf einen Notfall zu reagieren. Eine von der Versammlung erteilte Vollmacht darf sich jedoch nur auf eine ausdrücklich bestimmte Handlung oder Entscheidung beziehen. Sie kann die Kontrollbefugnis der Versammlung nicht aufheben, und über ihre Ausführung ist Rechenschaft abzulegen. (RGD du 13 juin 1975, art. 12)
Mit anderen Worten: „der Verwalter verwaltet" heißt nicht „der Verwalter entscheidet über alles".
Und der Verwaltungsbeirat?
Der Verwaltungsbeirat ist noch etwas anderes.
Er unterstützt und kontrolliert den Verwalter. Die großherzogliche Verordnung gewährt ihm insbesondere Einsicht in die Unterlagen zur Verwaltung, zur Buchführung, zur Verteilung der Ausgaben und zu den von der Gemeinschaft geschlossenen Verträgen. Seine Mitglieder werden aus den Miteigentümern, deren Ehegatten oder deren gesetzlichen Vertretern gewählt; der Verwalter, sein Ehegatte und seine Angestellten sind ausgeschlossen. Das Amt wird nicht vergütet. (RGD du 13 juin 1975, art. 13 à 17)
Wer kann vor Gericht auftreten?
Die Gemeinschaft ist befugt, zu handeln, um die das Gebäude betreffenden Rechte zu wahren. Ein Miteigentümer kann jedoch allein handeln, soweit es um das Eigentum oder die Nutzung seiner eigenen Einheit geht, und muss den Verwalter unterrichten, wenn derselbe Sachverhalt auch der Gemeinschaft ein Klagerecht eröffnet. (loi du 16 mai 1975, art. 12)