Une copropriété doit avoir un syndic. En revanche, le droit luxembourgeois de la copropriété n’exige pas que ce syndic soit systématiquement un professionnel : le règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prévoit que les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale, sous réserve du règlement de copropriété. La question du statut professionnel vient d’un autre texte, celui qui encadre l’accès aux professions.
Pourquoi une copropriété doit-elle avoir un syndic ?
Une copropriété n’est pas une simple addition de propriétaires. Les parties communes, les contrats, les comptes et les décisions collectives doivent être administrés au nom de l’ensemble.
La loi du 16 mai 1975 confie au syndic l’exécution des décisions de l’assemblée générale et l’administration de l’immeuble. Lorsqu’aucun syndic n’est nommé, la loi prévoit même une désignation judiciaire : le président du tribunal d’arrondissement peut désigner un syndic sur requête d’un copropriétaire. (loi du 16 mai 1975, art. 20)
Il ne faut donc pas confondre « ne pas avoir de syndic professionnel » et « ne pas avoir de syndic ».
Le syndic doit-il être un professionnel ?
Pas nécessairement.
Le règlement grand-ducal du 13 juin 1975 prévoit que, sauf restriction particulière du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. (RGD du 13 juin 1975, art. 18)
La limite professionnelle vient de la législation sur l’accès aux professions. La dispense applicable aux petites copropriétés concerne les immeubles comportant au maximum neuf lots à usage d’habitation, à condition qu’au moins l’un de ces lots appartienne au syndic proposé. (loi du 2 septembre 2011, article 10, paragraphe 3, lettre c), tel que modifié par les lois du 18 juillet 2018 et du 26 juillet 2023)
C’est cette distinction qui permet à certaines petites copropriétés de confier la fonction à l’un de leurs copropriétaires.
Combien de temps un syndic peut-il être nommé ?
Le mandat ne peut pas dépasser trois ans. Il peut être renouvelé, mais la prolongation suppose une nouvelle décision formelle de la copropriété. (loi du 16 mai 1975, art. 14, tel que modifié par la loi du 22 avril 1985 ; RGD du 13 juin 1975, art. 18)
À l’expiration du mandat, le syndic conserve cependant qualité pour accomplir les actes conservatoires nécessaires et convoquer l’assemblée chargée de pourvoir à la vacance.
Quelle majorité faut-il pour désigner le syndic ?
La désignation relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n’est pas atteinte, une seconde assemblée peut statuer selon la majorité prévue pour les copropriétaires présents ou représentés. (loi du 16 mai 1975, art. 16 c) et dernier alinéa ; art. 15)
C’est une distinction importante : on ne « choisit » pas un syndic par simple consensus informel entre quelques copropriétaires.
Et dans une copropriété neuve ?
Le syndic parfois désigné dans le règlement de copropriété ou avant la première assemblée ne bénéficie pas d’un mandat définitif pour cette seule raison. Sa désignation doit être soumise à la ratification de la première assemblée générale. (loi du 16 mai 1975, art. 20)
C’est particulièrement utile à connaître dans un immeuble livré par un promoteur.
Que se passe-t-il si le syndic est défaillant ?
La loi prévoit également une réponse à la carence. Après une mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, tout intéressé peut demander la désignation d’un membre du conseil syndical ou d’un administrateur provisoire selon le cas. Si la copropriété se retrouve sans syndic, le conseil syndical peut assurer les actes de gestion courante, y compris les appels de fonds. (loi du 16 mai 1975, art. 22, tel que remplacé par la loi du 22 avril 1985)