Eine Eigentümergemeinschaft muss einen Verwalter haben. Das luxemburgische Miteigentumsrecht verlangt jedoch nicht, dass dieser Verwalter stets ein Berufsverwalter ist: die großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975 sieht vor, dass die Aufgaben des Verwalters von jeder natürlichen oder juristischen Person übernommen werden können, vorbehaltlich der Miteigentumsordnung. Die Frage des Berufsstatus ergibt sich aus einem anderen Text, nämlich dem über den Zugang zu den Berufen.
Warum muss eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter haben?
Eine Eigentümergemeinschaft ist nicht bloß eine Summe von Eigentümern. Die gemeinschaftlichen Teile, die Verträge, die Konten und die gemeinschaftlichen Beschlüsse müssen im Namen aller verwaltet werden.
Das Gesetz vom 16. Mai 1975 überträgt dem Verwalter die Ausführung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung und die Verwaltung des Gebäudes. Ist kein Verwalter bestellt, sieht das Gesetz sogar eine gerichtliche Bestellung vor: der Präsident des Bezirksgerichts kann auf Antrag eines Miteigentümers einen Verwalter bestellen. (loi du 16 mai 1975, art. 20)
„keinen Berufsverwalter haben" und „keinen Verwalter haben" dürfen also nicht verwechselt werden.
Muss der Verwalter ein Berufsverwalter sein?
Nicht zwingend.
Die großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975 sieht vor, dass die Aufgaben des Verwalters, soweit die Miteigentumsordnung sie nicht besonders einschränkt, von jeder natürlichen oder juristischen Person übernommen werden können. (RGD du 13 juin 1975, art. 18)
Die berufsrechtliche Grenze ergibt sich aus den Vorschriften über den Zugang zu den Berufen. Die für kleine Eigentümergemeinschaften geltende Befreiung betrifft Gebäude mit höchstens neun Einheiten zu Wohnzwecken, sofern mindestens eine dieser Einheiten dem vorgeschlagenen Verwalter gehört. (loi du 2 septembre 2011, article 10, paragraphe 3, lettre c), tel que modifié par les lois du 18 juillet 2018 et du 26 juillet 2023)
Diese Unterscheidung erlaubt es manchen kleinen Gemeinschaften, das Amt einem ihrer Miteigentümer zu übertragen.
Für wie lange kann ein Verwalter bestellt werden?
Das Mandat darf drei Jahre nicht überschreiten. Es kann verlängert werden, doch setzt die Verlängerung einen neuen formellen Beschluss der Gemeinschaft voraus. (loi du 16 mai 1975, art. 14, tel que modifié par la loi du 22 avril 1985 ; RGD du 13 juin 1975, art. 18)
Nach Ablauf des Mandats bleibt der Verwalter jedoch befugt, die erforderlichen sichernden Handlungen vorzunehmen und die Versammlung einzuberufen, die die Vakanz zu besetzen hat.
Welche Mehrheit ist für die Bestellung des Verwalters erforderlich?
Die Bestellung erfordert die Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer. Wird diese Mehrheit nicht erreicht, kann eine zweite Versammlung mit der für die anwesenden oder vertretenen Miteigentümer vorgesehenen Mehrheit entscheiden. (loi du 16 mai 1975, art. 16 c) et dernier alinéa ; art. 15)
Das ist eine wichtige Unterscheidung: ein Verwalter wird nicht durch informellen Konsens einiger Miteigentümer „ausgewählt".
Und in einer neuen Eigentümergemeinschaft?
Ein Verwalter, der mitunter in der Miteigentumsordnung oder vor der ersten Versammlung benannt wird, hat allein deswegen kein endgültiges Mandat. Seine Bestellung ist der ersten Eigentümerversammlung zur Bestätigung vorzulegen. (loi du 16 mai 1975, art. 20)
Das ist besonders in einem von einem Bauträger übergebenen Gebäude gut zu wissen.
Was geschieht, wenn der Verwalter untätig bleibt?
Das Gesetz sieht auch eine Antwort auf die Untätigkeit vor. Bleibt eine Mahnung fünfzehn Tage erfolglos, kann jeder Betroffene je nach Lage die Bestellung eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats oder eines vorläufigen Verwalters beantragen. Steht die Gemeinschaft ohne Verwalter da, kann der Verwaltungsbeirat die Handlungen der laufenden Verwaltung wahrnehmen, einschließlich der Zahlungsaufforderungen. (loi du 16 mai 1975, art. 22, tel que remplacé par la loi du 22 avril 1985)