Drei Dinge sind zu unterscheiden: die Gefahr für Personen, der technische Notfall und die verwaltungsmäßige Bearbeitung des Schadens. Eine unmittelbare Gefahr ist Sache der Rettungskräfte. Eine technische Störung kann Sache eines benannten Dienstleisters sein. Der Verwalter ist zu unterrichten, wenn die Gemeinschaft oder ihre gemeinschaftlichen Teile betroffen sind. Und nichts im Gesetz von 1975 verpflichtet den Verwalter zu einer Telefonbereitschaft rund um die Uhr.
Wann ruft man 112?
Wenn ein Notfall die Rettungsdienste erfordert: Brand, schwere Gefahr für Personen oder eine Lage, die den CGDIS betrifft.
In einer gefährlichen Lage auf eine Antwort des Verwalters zu warten, ergibt keinen Sinn.
Und 113?
Die Police grand-ducale nutzt 113 für polizeiliche Notfälle.
In einem Gebäude kann das etwa bestimmte Einbrüche, Sachbeschädigungen oder Sicherheitslagen betreffen, die weder Rettungsdienst noch Feuerwehr angehen.
Muss der Verwalter nachts erreichbar sein?
Das Gesetz gibt ihm Befugnisse, im Notfall zu handeln, begründet aber keine allgemeine Pflicht zu einer Bereitschaft rund um die Uhr.
Eine Rufbereitschaft kann bestehen, weil der Verwaltervertrag oder ein technischer Vertrag sie vorsieht.
Es ist also der tatsächliche Vertrag der Gemeinschaft, der sagen muss, welche Nummer bei einem steckengebliebenen Aufzug, einem Heizkessel, einem Leck oder einer anderen Störung außerhalb der normalen Zeiten zu wählen ist.
Was kann der Verwalter im Notfall tun?
Er kann aus eigener Initiative die zur Sicherung des Gebäudes notwendigen Arbeiten veranlassen. (loi du 16 mai 1975, art. 21)
Die Verordnung sieht anschließend vor, dass er die Miteigentümer unterrichtet, unverzüglich eine Versammlung einberuft und für den Beginn der Arbeiten einen Vorschuss verlangen kann, der auf ein Drittel des Kostenvoranschlags begrenzt ist, nach Stellungnahme des Verwaltungsbeirats, sofern es einen gibt. (RGD du 13 juin 1975, art. 27)
Wann ruft man die Versicherung an?
Nachdem die Maßnahmen zur Begrenzung des Schadens getroffen sind und wenn der betreffende Vertrag die Meldung verlangt oder zulässt.
Es gibt kein einheitliches Verfahren für alle Gemeinschaften: die Verträge sind zu lesen.
Der Versicherungsschutz hängt von den Policen ab, die die Gemeinschaft und jeder Miteigentümer tatsächlich abgeschlossen haben. Ist die Lage komplex, klärt man sie besser mit einem Fachmann, als sie mit einem anderen Gebäude zu vergleichen.
Was kann die Gemeinschaft im Voraus vorbereiten?
Eine sehr kurze Notfallseite.
Gefahr für Personen: Rettungsdienste. Einbruch oder polizeilicher Notfall: 113. Aufzug: Nummer der Wartungsfirma. Leck an einem gemeinschaftlichen Teil: der vom Haus vorgesehene Weg. Gewöhnliche Anfrage: der Verwalter über den normalen Kanal.
Solche Angaben können ausgehängt und zusätzlich über einen QR-Code oder ein Bewohnerportal zugänglich gemacht werden.
Ein Ticketwerkzeug kann danach die nicht lebenswichtigen Vorfälle nachhalten. Es ist keine verkappte Notfallbereitschaft; es ist ein Mittel, um zu vermeiden, dass alles mit dem Vermerk "dringend" an derselben Stelle landet.