Firwat ass dëst Dokument onverzichtbar?
An engem Kollektivgebai duerginn déi siichtbar Grenzen net ëmmer. Eng Dier weist den Agank vun engem Keller, mä net zwangsleefeg de Los, zu deem se gehéiert. En Haff kann zënter laangem vun engem eenzegen Bewunner benotzt ginn, ouni e privaten Deel ze sinn.
D'Reglement vun der Koproprietéit gëtt engem Kader fir d'Organisatioun vum Gebai. Et bestëmmt d'Bestëmmung vun de private a gemeinsamen Deeler, d'Konditioune vun hirem Genoss, d'Reegele vun der Verwaltung vun de gemeinsamen Deeler an den Undeel vun de Laaschten, deen un all Los hänkt.
Et beinhalt awer net dat ganzt Liewe vun der Koproprietéit. D'Konten, d'Kontrakter, déi gestëmmten Aarbechten an déi jäerlech Decisioune fënnt een an aneren Dokumenter.
Wéi eng Dokumenter muss een zesumme mam Reglement liesen?
D'Reglement muss mam beschreiwenden Tableau vun der Opdeelung, deen d'Miteegentumsdeeler an de gemeinsamen Deeler festleet, an de Pläng zesummegebruecht ginn. Dës Stécker erméiglechen et, d'Wunnengen, Keller, Garagen, Büroen oder Plazen z'identifizéieren an all eenzel mat sengen Undeeler ze verbannen.
An engem ale Gebai kënne sech méi modifizéierend Akten zum Originaldokument dobäigefüügt hunn. E Keller kann opgedeelt gi sinn, Lose kënne verbonne gi sinn oder eng Bestëmmung kann geännert gi sinn. Nëmmen d'ursprénglecht Reglement ze liesen, kann also e onvollstännegt Bild ginn.
Déi richteg Ufro ass net „d'Pabeieren vum Gebai“, mä d'Reglement vun der Koproprietéit begleet vun all senge modifizéierenden Akten a vum aktuellen beschreiwenden Tableau vun der Opdeelung.
Wat geschitt, wann d'Titelen näischt soen?
D'Gesetz gesäit Standardreegele vir. Am Schweigen oder am Widdersproch vun den Titele ginn notamment als gemeinsam ugesinn: de Buedem, d'Häff, d'Zougangsweeër, dat grousst Bauwierk, d'gemeinsam Geräter, d'Gaine, d'gemeinsam Servicelokaler, d'Passagen an d'Korridoren.
D'Terrassen, Balkonen, Balustraden a Geländer sinn och als gemeinsam ugesinn, ausser fir den ieweschte Belag, deen onsiichtbar vun ausse ass. Dësen Ënnerscheed kann wichteg sinn, wann e Schued d'Dichtheet betrëfft oder nëmmen de Belag, deen vum Besëtzer benotzt gëtt.
Dës Vermutunge vermeiden, datt e Raum oder e Bauwierk ouni Regime bleift, mä si ersetzen net d'Liesen vun den Akten, wa se existéieren.
Wat ass den Ënnerscheed mat engem Hausuerdnung?
Eng Hausuerdnung organiséiert allgemeng déi praktesch Aspekter vum Alldag: Zäiten, Propretéit, Notzung vun engem gemeinsame Lokal oder Sécherheetskonsignen. Si huet net zwangsleefeg déiselwecht Trageweit wéi d'Reglement vun der Koproprietéit, dat un den Akten vum Gebai hänkt.
Eng Regel, déi am Hall ausgehaange gëtt, ass also net automatesch eng Klausel vum Reglement vun der Koproprietéit. Ëmgekéiert verschwënnt eng al Klausel net, well se net méi an de gemeinsamen Deeler erënnert gëtt.
Ier ee eng Regel uwennt oder ufecht, muss een d'Dokument identifizéieren, aus deem se kënnt, a seng Trageweit verifizéieren.
Kann d'Reglement alles verbidden?
Neen. De Prinzip ass ëmgekéiert: all Matbesëtzer gebraucht a genéisst fräi seng privat Deeler an d'gemeinsam Deeler, ënner der Bedéngung, weder d'Rechter vun den anere Matbesëtzer nach d'Bestëmmung vum Gebai z'beanträchtegen. D'Restriktioune sinn d'Ausnam a musse justifizéiert ginn.
D'Reglement kann de Rechter vun de Matbesëtzer nëmmen dann Restriktiounen ophalen, wa se duerch d'Bestëmmung vum Gebai justifizéiert sinn, esou wéi se aus den Akten, aus senge Charakteren oder aus senger Lag resultéiert. Eng Klausel, déi frieme vum Objet vum Reglement ass, gëllt als net geschriwwen.
Eng zweet Grenz hänkt mam Objet vum Syndikat zesummen, deen d'Erhalen vum Gebai an d'Verwaltung vun de gemeinsamen Deeler ass. Eng Klausel, déi frieme vun dësem Objet ass, gëllt och als net geschriwwen.
D'Versammlung kann engem Matbesëtzer och keng Ännerung vun der Bestëmmung vu senge private Deeler oder vun de Modalitéite vun hirem Genoss ophalen, esou wéi se aus dem Reglement resultéieren.
Dës Grenz schützt d'Rechter, déi um Los hänken, ouni d'Koproprietéit ze verhënneren, déi néideg Reegele fir de Fonctionnement an d'Erhalen vum Gebai unzehuelen.
Géint wien ass d'Reglement duerchsetzbar?
D'Reglement verflicht d'Besëtzer, mä och hir Rechtsnofolger, notamment d'Locatairen an d'Bewunner. Géintiwwer engem Acquéreur ass et awer réischt no senger Transkriptioun beim Hypothéikeconservateur vum Krees, an deem d'Gebai läit, verbindlech.
Déiselwecht Ufuerderung gëllt fir all Zousaz oder Ännerung. Eng Versammlungsresolutioun, déi d'Reglement ännert, mä déi ni transkribéiert gouf, kann also net géint en spéidere Acquéreur duerchsetzbar sinn.
Dës Regel erkläert, firwat een d'ganz Kette vun de modifizéierenden Akte froe muss an hir Verëffentlechung verifizéieren, an net nëmmen eng Kopie vum Originalreglement kréien.
Kann eng Versammlung d'Reglement änneren?
D'Reglement kann geännert ginn, mä net wéi en einfache jäerleche Budget. Wann et sech ëm de Genoss, de Gebrauch oder d'Verwaltung vun de gemeinsamen Deeler handelt, obléit d'Decisioun der Majoritéit vun de Membere vum Syndikat, déi op d'mannst dräi Véierel vun de Stëmme vertrieden.
D'Opdeelungsschlësselen ënnerleien besonnesche Reegelen. Eng Ännerung vum Reglement dierf also net mat enger Ännerung vun der Opdeelung vun de Laaschte verwiesselt ginn.
Eng Versammlungsresolutioun muss schlussendlech genuch präzis sinn. En allgemenge Prinzip ze decidéieren, ouni de geännerten Text, déi betraffe Lose oder déi praktesch Konsequenzen z'identifizéieren, schaaft eng Schwieregkeet am Moment, wou d'Decisioun ëmgesat gëtt.
Wat maache wa kee Reglement existéiert?
An enger Koproprietéit ouni Reglement muss d'Syndikat ee opstellen an et verëffentlechen loossen. Wann d'Versammlung et net fäerdeg bréngt, den Text mat der erfuerderter Majoritéit festzeleeën, kann all Matbesëtzer de Zivilgeriicht froen, seng Opstellung virzehuelen.
Dës Situatioun begéint een notamment a klenge Gebaier, déi aus enger aler oder famillejärer Opdeelung erausgaange sinn.
Wou fënnt een d'Reglement erëm?
De Besëtzer sollt normalerweis iwwer d'Dokumenter verfügen, déi hie bei senger Acquisitioun kritt huet. De Syndic bewaart och d'Archiven vum Syndikat vun de Matbesëtzer. Jee no dem gesichte Stéck kann den Notär oder d'Administratioun vum Kadaster an der Topographie intervenéieren.
Fir déi al Gebaier goufen d'Dokumenter heiansdo spéit digitaliséiert oder ënner méi Referenze klasséiert. Da muss een d'Kette vun den Akte rekonstituéieren, éier ee sech mam éischten disponibelen Dokument zefridde gëtt.
Referenztexter
- Gesetz vum 16. Mee 1975 iwwer de Statut vun der Koproprietéit vu bebaute Immeublen (Mémorial A Nr. 28 vum 23. Mee 1975), notamment Artikelen 1er, 2, 3, 6, 10, 11, 17 an 18 — d'Vermutung, datt Terrassen, Balkonen, Balustraden a Garde-corps gemeinsam sinn (Artikel 3), an d'Transkriptioun vum Reglement (Artikel 10) kommen aus dem Gesetz vum 22. Abrëll 1985 (Mémorial A Nr. 22 vum 9. Mee 1985), de Buschtaf c) vum Artikel 17 aus dem Gesetz vum 30. Juni 2022 (Mémorial A Nr. 347 vum 11. Juli 2022)
- Guichet.lu, beschreiwenden Tableau vun der Opdeelung