Pourquoi ce document est-il indispensable ?
Dans un immeuble collectif, les limites visibles ne suffisent pas toujours. Une porte montre l’entrée d’une cave, mais pas nécessairement le lot auquel elle appartient. Une cour peut être utilisée depuis longtemps par un seul occupant sans être une partie privative.
Le règlement de copropriété donne un cadre à l’organisation de l’immeuble. Il détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance, les règles d’administration des parties communes et la part des charges rattachée à chaque lot.
Il ne contient cependant pas toute la vie de la copropriété. Les comptes, les contrats, les travaux votés et les décisions annuelles se trouvent dans d’autres documents.
Quels documents faut-il lire avec le règlement ?
Le règlement doit être rapproché du tableau descriptif de division, qui fixe les quotes-parts dans les parties communes, et des plans. Ces pièces permettent d’identifier les appartements, caves, garages, bureaux ou emplacements et de relier chacun d’eux à ses quotes-parts.
Dans un immeuble ancien, plusieurs actes modificatifs peuvent s’être ajoutés au document d’origine. Une cave peut avoir été divisée, des lots peuvent avoir été réunis ou une destination peut avoir été modifiée. Lire uniquement le règlement initial peut donc donner une image incomplète.
La bonne demande n’est pas « les papiers de l’immeuble », mais le règlement de copropriété accompagné de tous ses actes modificatifs et du tableau descriptif de division à jour.
Que se passe-t-il lorsque les titres ne disent rien ?
La loi prévoit des règles par défaut. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputés communs le sol, les cours, les voies d’accès, le gros œuvre, les équipements communs, les gaines, les locaux de services communs, les passages et les corridors.
Les terrasses, balcons, balustrades et garde-corps sont également présumés communs, sauf pour le revêtement superficiel invisible de l’extérieur. Cette distinction peut être importante lorsqu’un dommage touche l’étanchéité ou seulement le revêtement utilisé par le propriétaire.
Ces présomptions évitent qu’un espace ou un ouvrage reste sans régime, mais elles ne remplacent pas la lecture des actes lorsqu’ils existent.
Quelle différence avec un règlement intérieur ?
Un règlement intérieur organise généralement les aspects pratiques de la vie quotidienne : horaires, propreté, utilisation d’un local commun ou consignes de sécurité. Il n’a pas nécessairement la même portée que le règlement de copropriété rattaché aux actes de l’immeuble.
Une règle affichée dans le hall n’est donc pas automatiquement une clause du règlement de copropriété. Inversement, une clause ancienne ne disparaît pas parce qu’elle n’est plus rappelée dans les parties communes.
Avant d’appliquer ou de contester une règle, il faut identifier le document dont elle provient et vérifier sa portée.
Le règlement peut-il tout interdire ?
Non. Le principe est inverse : chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Les restrictions sont l’exception et doivent être justifiées.
Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des copropriétaires que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes, de ses caractères ou de sa situation. Une clause étrangère à l’objet du règlement est réputée non écrite.
Une seconde limite tient à l’objet du syndicat, qui est la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Une clause étrangère à cet objet est également réputée non écrite.
L’assemblée ne peut pas non plus imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement.
Cette limite protège les droits attachés au lot, sans empêcher la copropriété d’adopter les règles nécessaires au fonctionnement et à la conservation de l’immeuble.
À qui le règlement est-il opposable ?
Le règlement oblige les propriétaires, mais aussi leurs ayants cause, notamment les locataires et les occupants. À l’égard d’un acquéreur, il n’est toutefois obligatoire qu’après sa transcription au conservateur des hypothèques de la circonscription dans laquelle l’immeuble est situé.
La même exigence vaut pour chaque addition ou modification. Une résolution d’assemblée qui modifie le règlement mais qui n’a jamais été transcrite peut donc ne pas être opposable à un acquéreur ultérieur.
Cette règle explique pourquoi il faut demander la chaîne complète des actes modificatifs et vérifier leur publication, et pas seulement obtenir une copie du règlement d’origine.
Une assemblée peut-elle modifier le règlement ?
Le règlement peut être modifié, mais pas comme un simple budget annuel. Lorsqu’il s’agit de la jouissance, de l’usage ou de l’administration des parties communes, la décision relève de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix.
Les clés de répartition obéissent à des règles particulières. Une modification du règlement ne doit donc pas être confondue avec une modification de la répartition des charges.
Une résolution d’assemblée doit enfin être suffisamment précise. Décider d’un principe général sans identifier le texte modifié, les lots concernés ou les conséquences pratiques crée une difficulté au moment de mettre la décision en œuvre.
Que faire si aucun règlement n’existe ?
Dans une copropriété dépourvue de règlement, le syndicat doit en établir un et le faire publier. Si l’assemblée ne parvient pas à arrêter le texte à la majorité requise, tout copropriétaire peut demander au tribunal civil de procéder à son établissement.
Cette situation se rencontre notamment dans de petits immeubles issus d’une division ancienne ou familiale.
Où retrouver le règlement ?
Le propriétaire doit normalement disposer des documents reçus lors de son acquisition. Le syndic conserve également les archives du syndicat des copropriétaires. Selon la pièce recherchée, le notaire ou l’Administration du cadastre et de la topographie peut intervenir.
Pour les bâtiments anciens, les documents ont parfois été numérisés tardivement ou classés sous plusieurs références. Il faut alors reconstituer la chaîne des actes plutôt que se contenter du premier document disponible.
Textes de référence
- Loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis (Mémorial A n° 28 du 23 mai 1975), notamment articles 1er, 2, 3, 6, 10, 11, 17 et 18 — la présomption de communauté des terrasses, balcons, balustrades et garde-corps (article 3) et la transcription du règlement (article 10) résultant de la loi du 22 avril 1985 (Mémorial A n° 22 du 9 mai 1985), la lettre c) de l’article 17 résultant de la loi du 30 juin 2022 (Mémorial A n° 347 du 11 juillet 2022)
- Guichet.lu, tableau descriptif de division