Warum ist dieses Dokument unentbehrlich?
In einem Mehrfamilienhaus reichen die sichtbaren Grenzen nicht immer aus. Eine Tür zeigt den Eingang eines Kellers, aber nicht zwangsläufig das Los, zu dem er gehört. Ein Hof kann seit Langem von einem einzigen Bewohner genutzt werden, ohne ein privater Teil zu sein.
Die Miteigentumsordnung gibt der Organisation des Gebäudes einen Rahmen. Sie bestimmt die Zweckbestimmung der privaten und der gemeinschaftlichen Teile, die Bedingungen ihrer Nutzung, die Verwaltungsregeln der gemeinschaftlichen Teile und den jedem Los zugeordneten Kostenanteil.
Sie enthält jedoch nicht das gesamte Leben des Wohnungseigentums. Die Konten, die Verträge, die beschlossenen Arbeiten und die jährlichen Entscheidungen befinden sich in anderen Dokumenten.
Welche Dokumente sind zusammen mit der Ordnung zu lesen?
Die Ordnung ist mit dem Aufteilungsplan, in dem die Miteigentumsanteile an den gemeinschaftlichen Teilen festgelegt sind, und den Plänen abzugleichen. Diese Unterlagen ermöglichen es, die Wohnungen, Keller, Garagen, Büros oder Stellplätze zu bestimmen und jedes von ihnen mit seinen Miteigentumsanteilen zu verknüpfen.
In einem älteren Gebäude können sich mehrere Änderungsurkunden zum ursprünglichen Dokument hinzugefügt haben. Ein Keller kann geteilt, Lose können zusammengelegt oder eine Zweckbestimmung geändert worden sein. Nur die ursprüngliche Ordnung zu lesen, kann daher ein unvollständiges Bild geben.
Die richtige Anfrage lautet nicht „die Papiere des Gebäudes", sondern die Miteigentumsordnung samt allen ihren Änderungsurkunden und dem aktuellen Aufteilungsplan.
Was geschieht, wenn die Titel nichts aussagen?
Das Gesetz sieht Auffangregeln vor. Bei Schweigen oder Widerspruch der Titel gelten insbesondere als gemeinschaftlich: der Grund und Boden, die Höfe, die Zufahrtswege, der Rohbau, die gemeinschaftlichen Einrichtungen, die Schächte, die Räume für gemeinschaftliche Dienste, die Durchgänge und die Flure.
Die Terrassen, Balkone, Brüstungen und Geländer gelten ebenfalls als gemeinschaftlich, mit Ausnahme des von außen nicht sichtbaren Oberflächenbelags. Diese Unterscheidung kann bedeutsam sein, wenn ein Schaden die Abdichtung oder nur den vom Eigentümer genutzten Belag betrifft.
Diese Vermutungen verhindern, dass ein Raum oder ein Bauwerk ohne Regelung bleibt, doch sie ersetzen nicht die Lektüre der Urkunden, wenn diese vorhanden sind.
Worin besteht der Unterschied zu einer Hausordnung?
Eine Hausordnung regelt in der Regel die praktischen Aspekte des Alltags: Zeiten, Sauberkeit, Nutzung eines Gemeinschaftsraums oder Sicherheitsvorschriften. Sie hat nicht zwangsläufig dieselbe Tragweite wie die mit den Urkunden des Gebäudes verbundene Miteigentumsordnung.
Eine im Eingangsbereich ausgehängte Regel ist daher nicht automatisch eine Klausel der Miteigentumsordnung. Umgekehrt verschwindet eine alte Klausel nicht, nur weil sie in den gemeinschaftlichen Teilen nicht mehr angezeigt wird.
Bevor man eine Regel anwendet oder anficht, muss man das Dokument bestimmen, aus dem sie stammt, und ihre Tragweite prüfen.
Kann die Ordnung alles verbieten?
Nein. Der Grundsatz ist umgekehrt: Jeder Miteigentümer nutzt und gebraucht seine privaten Teile und die gemeinschaftlichen Teile frei, unter der Bedingung, weder die Rechte der anderen Miteigentümer noch die Zweckbestimmung des Gebäudes zu beeinträchtigen. Beschränkungen sind die Ausnahme und müssen gerechtfertigt sein.
Die Ordnung darf den Rechten der Miteigentümer nur dann Beschränkungen auferlegen, wenn diese durch die Zweckbestimmung des Gebäudes gerechtfertigt sind, wie sie sich aus den Urkunden, seinen Merkmalen oder seiner Lage ergibt. Eine dem Gegenstand der Ordnung fremde Klausel gilt als nicht geschrieben.
Eine zweite Grenze ergibt sich aus dem Zweck der Eigentümergemeinschaft, der in der Erhaltung des Gebäudes und der Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile besteht. Eine diesem Zweck fremde Klausel gilt ebenfalls als nicht geschrieben.
Die Versammlung kann einem Miteigentümer auch keine Änderung der Zweckbestimmung seiner privaten Teile oder der Modalitäten ihrer Nutzung auferlegen, wie sie sich aus der Ordnung ergeben.
Diese Grenze schützt die mit dem Los verbundenen Rechte, ohne die Eigentümergemeinschaft daran zu hindern, die für den Betrieb und die Erhaltung des Gebäudes notwendigen Regeln zu beschließen.
Gegen wen ist die Ordnung wirksam?
Die Ordnung verpflichtet die Eigentümer, aber auch ihre Rechtsnachfolger, insbesondere die Mieter und die Bewohner. Gegenüber einem Erwerber ist sie jedoch erst nach ihrer Eintragung beim Hypothekenbewahrer des Bezirks, in dem das Gebäude gelegen ist, verbindlich.
Dieselbe Anforderung gilt für jede Ergänzung oder Änderung. Ein Versammlungsbeschluss, der die Ordnung ändert, aber niemals eingetragen wurde, kann daher gegenüber einem späteren Erwerber unwirksam sein.
Diese Regel erklärt, warum man die vollständige Kette der Änderungsurkunden anfordern und ihre Veröffentlichung prüfen muss und nicht nur eine Kopie der ursprünglichen Ordnung erhalten sollte.
Kann eine Versammlung die Ordnung ändern?
Die Ordnung kann geändert werden, aber nicht wie ein einfacher Jahreshaushalt. Geht es um die Nutzung, den Gebrauch oder die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile, so bedarf die Entscheidung der Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die mindestens drei Viertel der Stimmen vertreten.
Die Verteilerschlüssel unterliegen besonderen Regeln. Eine Änderung der Ordnung darf daher nicht mit einer Änderung der Kostenverteilung verwechselt werden.
Ein Versammlungsbeschluss muss schließlich hinreichend präzise sein. Einen allgemeinen Grundsatz zu beschließen, ohne den geänderten Text, die betroffenen Lose oder die praktischen Folgen zu bestimmen, schafft eine Schwierigkeit bei der Umsetzung der Entscheidung.
Was tun, wenn keine Ordnung besteht?
In einem Wohnungseigentum ohne Ordnung muss die Eigentümergemeinschaft eine erstellen und veröffentlichen lassen. Gelingt es der Versammlung nicht, den Text mit der erforderlichen Mehrheit festzulegen, kann jeder Miteigentümer das Zivilgericht ersuchen, ihre Erstellung vorzunehmen.
Diese Situation tritt insbesondere bei kleinen Gebäuden auf, die aus einer alten oder familiären Teilung hervorgegangen sind.
Wo findet man die Ordnung?
Der Eigentümer sollte normalerweise über die beim Erwerb erhaltenen Dokumente verfügen. Der Verwalter bewahrt ebenfalls die Archive der Eigentümergemeinschaft auf. Je nach gesuchtem Dokument kann der Notar oder die Kataster- und Vermessungsverwaltung (Administration du cadastre et de la topographie) einbezogen werden.
Bei älteren Gebäuden wurden die Dokumente mitunter spät digitalisiert oder unter mehreren Referenzen abgelegt. Man muss dann die Kette der Urkunden rekonstruieren, statt sich mit dem ersten verfügbaren Dokument zu begnügen.
Referenztexte
- Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Statut des Miteigentums an bebauten Grundstücken (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975), insbesondere Artikel 1, 2, 3, 6, 10, 11, 17 und 18 — die Vermutung der Gemeinschaftlichkeit von Terrassen, Balkonen, Brüstungen und Geländern (Artikel 3) sowie die Eintragung der Ordnung (Artikel 10) gehen auf das Gesetz vom 22. April 1985 (Mémorial A Nr. 22 vom 9. Mai 1985) zurück, Buchstabe c) des Artikels 17 auf das Gesetz vom 30. Juni 2022 (Mémorial A Nr. 347 vom 11. Juli 2022)
- Guichet.lu, Aufteilungsplan