Eng Generalversammlung, déi ausert Rudder leeft, spillt sech seelen den Dag selwer of: si spillt sech e puer Woche virdrun of, an der Virbereedung vum Dossier, an der Uluedung an an der Dagesuerdnung. Hei ass d'Method vun der Virbereedung, de gesetzleche Kalenner an d'Ofstëmmungsreegelen, déi zu Lëtzebuerg gëllen, an der Reiefolleg, an där een si begéint.
Mindestens eng Versammlung d'Joer
An all Syndikat vu Kopropriétairen muss eng Generalversammlung mindestens eemol d'Joer ofgehale ginn, an et ass de Syndic, deen se uruff. Dës Verflichtung steet an der groussherzoglecher Veruerdnung vum 13 Juni 1975, geholl an Ausféierung vum Gesetz vom 16 Mee 1975.
Wann de Syndic net uruff, sinn d'Kopropriétairen net hëlleflos: d'Uluedung ass vun Amts wéinst op d'Ufro vum Verwaltungsrot oder vu Kopropriétairen, déi mindestens e Véirel vun de Stëmmen vertrieden — eng Grenz, déi d'Kopropriétéitsreglement erofsetze kann. A wann de Syndic méi wéi aacht Deeg no enger Uweisung ontätesch bleift, ass et de President vum Verwaltungsrot, deen d'Versammlung uruffe kann.
D'fréier Entscheedungen erëmophuelen
Ier ee eng nei Versammlung virbereet, liest een déi lescht Protokoller nach eng Kéier duerch, fir festzestellen:
- d'ausgefouert Entscheedungen;
- d'Entscheedungen, déi nach amgaang sinn;
- d'Entscheedungen, déi geigestandslos ginn sinn;
- d'ugefroten Devisen oder Etuden;
- d'Mandater, déi ophalen;
- déi verréckelt Aarbechten;
- d'Sujeten, déi erëm virun d'Versammlung musse kommen.
D'Konten ofschléissen an de Budget virbereeden
De Dossier muss et erméiglechen, virun allem ze verstoen:
- d'Ausgabe vum Exercice;
- d'Rechnungen, déi nach ze bezuele sinn;
- d'Virschëss an d'Fongsopruffen;
- déi individuell Zoumaachungen;
- déi eventuell onbezuelte Betreeg;
- déi aussergewéinlech Ausgaben;
- d'Situatioun vun den zougewisene Fongen;
- de proposéierte Budget fir den nächsten Exercice.
D'Kontrakter an d'Fristen opzielen
Fir all wichtege Kontrakt, presentéiert:
- den Déngschtleeschter;
- den Objet;
- d'Käschten;
- d'Dauer;
- d'Fräshäit;
- d'Bedéngungen fir d'Kënnegung;
- déi festgestallt Schwieregkeeten;
- déi eventuell erwaart Entscheedung.
D'Aarbechte virbereeden
Fir all Projet, gitt sou wäit wéi méiglech un:
- de festgestallte Problem;
- déi duerchgefouert Etuden oder Visitten;
- de Perimeter;
- déi erhalen Devisen;
- d'Ënnerscheeder tëscht den Offeren;
- d'Ausschlëss;
- d'Fristen;
- d'Garantien;
- d'Finanzéierung;
- déi virgesi Majoritéit;
- d'Nofolleg;
- de Mandat, deen dem Syndic ginn ass.
D'Ufroe fir d'Dagesuerdnung sammelen
Eng brauchbar Ufro sollt festleeën:
- de Sujet;
- déi gewënschten Entscheedung;
- déi nëtzlech Dokumenter;
- déi eventuell Käschten;
- déi erwaart Konsequenzen.
De Kalenner vun der Uluedung
D'Uluedung muss den Datum, d'Auerzäit an de Plaz vun der Versammlung nennen, souwéi eng präzis Dagesuerdnung. Verschidde Fristen enchainéieren sech, an et sinn si, déi de Kopropriétairen d'Kontroll iwwer den Inhalt vun der Sëtzung ginn:
- mindestens 15 Deeg virun der Versammlung — d'Verschécken vun der Uluedung, ausser bei Dréngendkeet oder enger méi laanger Frist, déi am Reglement virgesinn ass;
- 8 Deeg — Frist, déi op verschidde nei Versammlungen zoutrëfft, déi no engem gescheitert Vott vum Artikel 16 uruff ginn, wann d'Dagesuerdnung identesch ass;
- bannent 6 Deeg no der Uluedung — ee oder méi Kopropriétairen, oder de Verwaltungsrot, notifizéieren d'Froen, déi se op d'Dagesuerdnung setze wëllen;
- mindestens 5 Deeg virun der Versammlung — Notifikatioun un d'Membere vun der Versammlung iwwer de Stand vun dësen zousätzleche Froen.
Firwat d'Dagesuerdnung dat richtegt Dokument ass
D'Fuerderung vun enger präziser Dagesuerdnung ass keng Formalitéit vum Stil. Si ass et, déi all Kopropriétaire iwwer dat informéiert, wourop hie sech soll ausschwätzen, a si ass et, déi d'Mechanik vun de 6 an 5 Deeg hei uewen ausléist. E Punkt, dee vague geschriwwe ass, hëlt den Ofwiesenden d'Méiglechkeet, sech mat Kenntnis vun der Saach vertriede ze loossen. Besser eng laang an explizit Dagesuerdnung wéi eng kuerz Dagesuerdnung, déi mëndlech an der Sëtzung ergänzt gëtt.
D'Resolutioune verfaassen
Eng Resolutioun muss esou ausgefouert kënne ginn, wéi se gestëmmt gëtt. Si gëtt kloer un:
- d'Entscheedung;
- de Betrag;
- den Déngschtleeschter, wann néideg;
- d'Finanzéierung;
- den Datum, wou et a Kraaft trëtt;
- de Mandat, deen dem Syndic ginn ass;
- d'Grenze vum Mandat;
- d'Opdeelung;
- déi ugehaange Dokumenter.
D'Majoritéitsregimer
De Majoritéitsregime hänkt vun der Natur vun der Entscheedung of. D'Gesetz vom 16 Mee 1975 ënnerscheet der véier:
| Regime | Grondlag | Betraffen Entscheedungen |
|---|---|---|
| Majoritéit vun de Stëmme vun de präsenten oder vertruede Kopropriétairen | Art. 15 | gemengt Recht; nei Versammlung nom Scheitere vun engem Vott vum Artikel 16 |
| Majoritéit vun de Stëmme vun all de Kopropriétairen | Art. 16 | Delegatioun vu Muecht; Autorisatioun vun Aarbechten, déi d'gemeinsam Deeler betreffen; Ernennung an Ofberuffung vum Syndic a vum Verwaltungsrot (Art. 16 c)); Verbesserung oder Ëmwandlung vu bestoenden Ausrëschtungen; energetesch Renovatioun; technesch Schäächt; Produktioun a Späichere vun Energie aus erneierbare Quellen — a Feele vun dëser Majoritéit, nei Versammlung, déi no dem Artikel 15 entscheet |
| Memberen, déi mindestens dräi Véierel vun de Stëmme vertrieden | Art. 17 | Kaf oder Verkaf vun Immobilien; Ännerung oder Opstelle vum Reglement; Ëmbau-, Zousaz- oder Verbesserungsaarbechten (ausserhalb vum Artikel 16, Punkten d bis g) |
| Eestëmmegkeet | Art. 18 / 30 / 8 | Verréngerung vu gemeinsamen Deeler, déi fir d'Bestëmmung vum Gebai néideg sinn; Opstockung duerch de Syndikat; Ännerung vun der Opdeelung vun de Charge ausserhalb vun de Fäll, déi vum Gesetz virgesi sinn |
Den Ënnerscheed ass an der Praxis entscheedend: ënner dem Regime vum Artikel 16 kann e héijen Ofwiesenheetstaux duergoen, fir eng Entscheedung ze blockéieren, souguer ouni datt eng Oppositioun ausgedréckt gëtt, well d'Majoritéit op all de Kopropriétairen berechent gëtt. Ee soll net déi eenzeg franséisch Ausdréck « majoritéit absolue » oder « double majorité » benotzen, ouni den entspriechende lëtzebuergesche Regime ze nennen.
Zuel vun de Stëmmen a gläich Opdeelung
All Kopropriétaire huet eng Zuel vu Stëmmen, déi sengem Undeel un de gemeinsamen Deeler gläichkënnt (Artikel 19). Awer, e Kopropriétaire, deen méi wéi d'Halschent vun den Undeeler hält, gesäit seng Stëmme reduzéiert op d'Zomm vun de Stëmme vun den anere Kopropriétairen: e majoritäre Kopropriétaire kann also net eleng entscheeden.
An engem Gebai, dat 600/400 Dausendstel opgedeelt ass, weit de Majoritäre also nëmmen 400 Stëmme géint 400 — d'Reegel gëllt fir all d'Berechnunge vun der Majoritéit, an e majoritäre Kopropriétaire kann net eleng entscheeden.
Am Fall vun enger gläicher Opdeelung vun de Stëmmen (Artikel 19-1), gewënnt d'Entscheedung, fir déi déi gréisste Zuel vu Kopropriétairen gestëmmt huet. Wann d'Zuel vun de Kopropriétairen och opgedeelt ass, gëtt direkt eng zweet Ofstëmmung gemaach; wann d'Opdeelung bestoe bleift, kann den Arrondissementsgeriicht ugeruff ginn.
D'Präsenzblat an d'Vollmaachten
Et gëtt e Präsenzblat gehalen, dat den Numm an d'Wunneng vun all Kopropriétaire an, wann applikabel, vu sengem Mandataire nennt, souwéi d'Zuel vun de Stëmmen, iwwer déi hie verfüügt. Et ass d'Stéck, dat et erméiglecht, no der Sëtzung eng Majoritéit nei ze berechnen. Beim Ufank vun der Sëtzung, iwwerpréift:
- déi präsent Persounen;
- d'Mandataire;
- d'Vollmaachten;
- d'Lousen;
- d'Stëmmen;
- déi eventuell Aschränkungen.
D'Protokoll
D'Protokoll verwandelt d'Sëtzung an eng Nofolleg. Et muss enthalen:
- den Text vun all Deliberatioun;
- d'Resultat vun all Vott;
- d'Nimm vun de Kopropriétairen, déi dogéint waren;
- d'Nimm vun de Kopropriétairen, déi net um Vott deelgeholl hunn;
- d'Nimm vun de Kopropriétairen, déi sech enthalen hunn;
- d'Reserven, déi iwwer d'Reegelméissegkeet ugefrot goufen;
- d'Entscheedungen;
- d'Mandater;
- d'Deeg, wou et a Kraaft trëtt.
No der Versammlung: wat de Vott ausléist
Déi jäerlech Versammlung entscheet virun allem iwwer d'Konten, de Budget an d'Aarbechten, ënner de Bedéngungen an de Majoritéiten, déi vum Gesetz virgesi sinn. Dës Vott ginn d'Basis fir d'Ofrechnung vum Exercice.
Eng reegelméisseg geholl Entscheedung kann viru Geriicht ugefochte ginn, bannent enger Frist vun zwee Méint vun hirer Notifikatioun un (Artikel 34); no dëser Frist ass se op dëser Grondlag net méi ufechtbar. D'Sëtzung ass also net just e simpelen Etappepunkt: et ass de Moment, wou d'Froe sech stellen a wou d'Nofolleg vum Joer decidéiert gëtt.
Dat Wichtegst
- vun de fréieren Entscheedungen ausgoen;
- déi néideg Dokumenter iwwerdroen;
- ausféierbar Resolutioune verfaassen;
- déi applikabel Majoritéit virum Vott feststellen;
- d'Protokoll an eng Nofolleg verwandelen.
Quellen
- Gesetz vom 16 Mee 1975 iwwer de Statut vun der Kopropriétéit vu bebaute Gebaier (Majoritéiten a Ufechtung, Artikelen 15 bis 19-1 an Artikel 34): data.legilux.public.lu.
- Groussherzoglech Veruerdnung vum 13 Juni 1975 (Uluedung, Fristen, Präsenzblat): data.legilux.public.lu.
Lescht Kontroll: 2026-07-28.
Hiweis
Dëse Guide stellt eng allgemeng Method duer. Déi applikabel Reegelen hänke vum Sujet, vum Kopropriétéitsreglement a vun der Situatioun vum Gebai of. Am Fall vun Zweiwel iwwer eng Majoritéit oder eng Frist, iwwerpréift den applikablen Text oder loosst Iech begleeden.