Lorsqu'un copropriétaire reçoit un appel de fonds, il peut avoir l'impression qu'on lui réclame le paiement d'une facture. Ce n'est pourtant pas exactement le cas. Un appel de fonds correspond à sa part des sommes dont la copropriété a besoin pour fonctionner et payer ses dépenses.
D'où vient le montant demandé ?
Chaque année, l'assemblée générale vote un budget prévisionnel pour la copropriété. Ce budget estime les dépenses que l'immeuble devra supporter pendant l'exercice : chauffage collectif, eau, électricité des parties communes, assurance, entretien, nettoyage, ascenseur ou honoraires du syndic.
Ce montant concerne l'ensemble de l'immeuble. Il doit donc être réparti entre les copropriétaires.
La répartition s'effectue selon les quotes-parts applicables à chaque lot. Elles sont notamment définies dans le règlement de copropriété et ne correspondent pas nécessairement à une division égale entre tous les propriétaires.
Une fois cette répartition effectuée, le syndic réclame à chacun la somme correspondant à son lot. Cette demande constitue un appel de fonds.
Pourquoi faut-il payer avant que les dépenses soient connues ?
Le budget annuel repose sur une estimation. Toutes les factures ne sont pas encore reçues lorsque les premiers appels de fonds sont envoyés.
La copropriété doit pourtant disposer d'argent pour régler ses fournisseurs au fur et à mesure. Elle ne peut pas attendre la fin de l'année pour payer l'assurance, le chauffage ou les contrats d'entretien.
Les appels de fonds permettent donc de constituer progressivement la trésorerie nécessaire. Chaque copropriétaire verse sa part avant que toutes les dépenses définitives soient connues.
Il ne paie pas nécessairement davantage : il paie à l'avance une estimation de ce que l'immeuble devrait dépenser.
Un appel de fonds est-il facultatif ?
Non. Un appel de fonds devient exigible à la date prévue.
Même s'il repose sur un budget prévisionnel, il ne s'agit pas d'une simple indication. La copropriété compte sur les versements de chacun pour honorer ses engagements.
Lorsqu'un copropriétaire paie en retard, ce n'est pas seulement sa situation personnelle qui est affectée. Le manque de trésorerie peut obliger la copropriété à retarder certains paiements ou à faire supporter temporairement le décalage aux autres copropriétaires.
En cas d'impayé, le syndic peut engager les démarches de recouvrement prévues par les textes applicables.
Toutes les sommes appelées ont-elles le même usage ?
Non. Il faut notamment distinguer les provisions destinées aux dépenses courantes des sommes versées au fonds de travaux.
Les provisions courantes financent le fonctionnement de l'immeuble pendant l'exercice. Le fonds de travaux répond à une autre finalité et doit rester identifiable séparément dans les comptes.
Une somme disponible dans le fonds de travaux ne constitue donc pas automatiquement une réserve utilisable pour régler les charges ordinaires de l'immeuble.
Quand connaît-on le montant définitif ?
Le montant exact des charges n'est connu qu'après la clôture de l'exercice, lorsque les dépenses réelles sont comparées aux provisions appelées.
Cette comparaison est présentée dans le décompte annuel. Elle peut faire apparaître un complément à payer ou, au contraire, un solde en faveur du copropriétaire.
L'appel de fonds constitue donc une avance. Le décompte annuel permet ensuite de rapprocher cette avance de la réalité.
Textes de référence
Le fonctionnement des appels de fonds relève notamment de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis et du règlement grand-ducal du 13 juin 1975 pris pour son exécution.
Le fonds de travaux est régi par l'article 11bis de la loi du 16 mai 1975, introduit par la loi du 30 juin 2022.