Wenn ein Miteigentümer einen Mittelabruf erhält, kann er den Eindruck haben, dass von ihm die Zahlung einer Rechnung verlangt wird. Das ist jedoch nicht ganz der Fall. Ein Mittelabruf entspricht seinem Anteil an den Beträgen, die das Miteigentum benötigt, um zu funktionieren und seine Ausgaben zu bezahlen.
Woher stammt der geforderte Betrag ?
Jedes Jahr beschließt die Generalversammlung einen Haushaltsvoranschlag für das Miteigentum. Dieses Budget schätzt die Ausgaben, die das Gebäude während des Geschäftsjahres zu tragen hat: gemeinschaftliche Heizung, Wasser, Strom für die gemeinschaftlichen Teile, Versicherung, Instandhaltung, Reinigung, Aufzug oder Honorare des Syndics. Dieser Betrag betrifft das gesamte Gebäude. Er muss daher auf die Miteigentümer verteilt werden.
Die Verteilung erfolgt nach den auf jede Einheit anwendbaren Anteilen. Diese sind insbesondere in der Miteigentumsordnung festgelegt und entsprechen nicht zwangsläufig einer gleichmäßigen Aufteilung unter allen Eigentümern. Sobald diese Verteilung vorgenommen wurde, fordert der Syndic von jedem den seiner Einheit entsprechenden Betrag an. Diese Anforderung stellt einen Mittelabruf dar.
Warum muss man zahlen, bevor die Ausgaben bekannt sind ?
Das Jahresbudget beruht auf einer Schätzung. Nicht alle Rechnungen sind bereits eingegangen, wenn die ersten Mittelabrufe versandt werden. Das Miteigentum muss jedoch über Geld verfügen, um seine Lieferanten nach und nach zu bezahlen. Es kann nicht bis zum Jahresende warten, um die Versicherung, die Heizung oder die Wartungsverträge zu bezahlen.
Die Mittelabrufe ermöglichen es daher, die notwendige Liquidität schrittweise aufzubauen. Jeder Miteigentümer zahlt seinen Anteil, bevor alle endgültigen Ausgaben bekannt sind. Er zahlt nicht zwangsläufig mehr: Er zahlt im Voraus eine Schätzung dessen, was das Gebäude ausgeben dürfte.
Ist ein Mittelabruf freiwillig ?
Nein. Ein Mittelabruf wird zum vorgesehenen Zeitpunkt fällig. Auch wenn er auf einem Haushaltsvoranschlag beruht, handelt es sich nicht um eine bloße Angabe. Das Miteigentum ist auf die Zahlungen jedes Einzelnen angewiesen, um seinen Verpflichtungen nachzukommen.
Wenn ein Miteigentümer verspätet zahlt, ist nicht nur seine persönliche Situation betroffen. Der Mangel an Liquidität kann das Miteigentum zwingen, bestimmte Zahlungen aufzuschieben oder den Rückstand vorübergehend von den anderen Miteigentümern tragen zu lassen. Bei Zahlungsausfall kann der Syndic die in den anwendbaren Rechtstexten vorgesehenen Beitreibungsmaßnahmen einleiten.
Haben alle angeforderten Beträge denselben Verwendungszweck ?
Nein. Insbesondere sind die für die laufenden Ausgaben bestimmten Vorschüsse von den in den Arbeitsfonds eingezahlten Beträgen zu unterscheiden. Die laufenden Vorschüsse finanzieren den Betrieb des Gebäudes während des Geschäftsjahres. Der Arbeitsfonds verfolgt einen anderen Zweck und muss in den Konten gesondert erkennbar bleiben. Ein im Arbeitsfonds verfügbarer Betrag stellt daher nicht automatisch eine Rücklage dar, die zur Begleichung der gewöhnlichen Lasten des Gebäudes verwendet werden kann.
Wann ist der endgültige Betrag bekannt ?
Der genaue Betrag der Lasten ist erst nach Abschluss des Geschäftsjahres bekannt, wenn die tatsächlichen Ausgaben mit den angeforderten Vorschüssen verglichen werden. Dieser Vergleich wird in der Jahresabrechnung dargestellt. Er kann einen nachzuzahlenden Betrag ergeben oder im Gegenteil einen Saldo zugunsten des Miteigentümers. Der Mittelabruf stellt also eine Vorauszahlung dar. Die Jahresabrechnung ermöglicht es anschließend, diese Vorauszahlung mit der Realität abzugleichen.
Referenztexte
Die Funktionsweise der Mittelabrufe unterliegt insbesondere dem geänderten Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Statut des Miteigentums an bebauten Grundstücken und der zu seiner Durchführung erlassenen großherzoglichen Verordnung vom 13. Juni 1975. Der Arbeitsfonds ist durch Artikel 11bis des Gesetzes vom 16. Mai 1975 geregelt, eingeführt durch das Gesetz vom 30. Juni 2022.