Le premier réflexe est de lire les titres et le règlement de copropriété. S’ils sont silencieux ou contradictoires, la loi prévoit des présomptions précises : le sol, le gros œuvre, certains équipements communs, les gaines, les passages et plusieurs éléments de balcon ou terrasse sont notamment présumés communs. Une canalisation liée à un équipement commun peut rester commune même lorsqu’elle traverse un appartement.
Qu’est-ce qu’une partie privative ?
Le copropriétaire use librement de ses parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. (loi du 16 mai 1975, art. 2)
La liberté existe donc, mais elle s’inscrit dans un immeuble collectif.
Quels éléments sont présumés communs ?
Lorsque les titres ne disent pas autre chose, la loi présume notamment communs :
- le sol, les cours, les parcs et jardins et les voies d’accès ;
- le gros œuvre ;
- les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations qui leur sont liées lorsqu’elles traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- les terrasses, balcons, balustrades et garde-corps, sauf le revêtement superficiel des terrasses et balcons invisible de l’extérieur.
(loi du 16 mai 1975, art. 3.2)
Cette liste explique pourquoi « c’est dans mon appartement » n’est pas toujours une réponse suffisante.
Et un mur entre deux appartements ?
Lorsqu’une cloison ou un mur séparatif n’appartient pas au gros œuvre et sépare deux parties privatives, la loi le présume mitoyen entre les locaux qu’il sépare. (loi du 16 mai 1975, art. 3.4)
C’est important avant un percement ou une transformation.
Comment se calcule la quote-part ?
Dans le silence des titres, la quote-part est déterminée selon la valeur relative des parties privatives, appréciée d’après leur consistance, leur superficie et leur situation lors de la création de la copropriété, sans tenir compte de leur utilisation. (loi du 16 mai 1975, art. 6)
La propriété d’un élément et la manière dont une dépense est répartie restent cependant deux questions différentes.
Le règlement de copropriété peut-il tout prévoir ?
Non.
Il s’impose aux propriétaires et également aux locataires et occupants, mais il ne peut restreindre les droits des copropriétaires au-delà de ce qui est justifié par la destination de l’immeuble. Certaines clauses étrangères à son objet sont réputées non écrites. (loi du 16 mai 1975, art. 10)
Le règlement doit donc être lu, mais pas traité comme un texte capable d’inventer n’importe quelle règle.
Une habitude ancienne change-t-elle automatiquement la propriété ?
Non, pas automatiquement.
Un usage ancien d’un espace ne remplace pas la lecture des titres. Savoir si un usage prolongé peut, dans un cas particulier, produire un effet acquisitif relève d’une analyse juridique et, le cas échéant, de la jurisprudence. Un usage, même ancien et paisible, ne vaut donc pas à lui seul titre de propriété.