Der erste Schritt ist, die Urkunden und die Miteigentumsordnung zu lesen. Schweigen sie oder widersprechen sie sich, sieht das Gesetz genaue Vermutungen vor: der Grund, der Rohbau, bestimmte gemeinschaftliche Ausstattungen, die Schächte, die Durchgänge und mehrere Bestandteile von Balkon oder Terrasse gelten als gemeinschaftlich. Eine Leitung, die zu einer gemeinschaftlichen Ausstattung gehört, kann gemeinschaftlich bleiben, auch wenn sie durch eine Wohnung verläuft.
Was ist ein privater Teil?
Der Miteigentümer nutzt seine privaten Teile und die gemeinschaftlichen Teile frei, sofern er weder die Rechte der übrigen Miteigentümer noch die Zweckbestimmung des Gebäudes beeinträchtigt. (loi du 16 mai 1975, art. 2)
Die Freiheit besteht also, aber sie besteht in einem gemeinschaftlichen Gebäude.
Welche Bestandteile gelten als gemeinschaftlich?
Sagen die Urkunden nichts anderes, vermutet das Gesetz insbesondere als gemeinschaftlich:
- den Grund, die Höfe, die Parks und Gärten und die Zufahrtswege;
- den Rohbau;
- die Bestandteile der gemeinschaftlichen Ausstattung, einschließlich der zu ihnen gehörenden Leitungsabschnitte, wenn diese durch private Räume verlaufen;
- die Schächte, Verkleidungen und Schornsteinköpfe;
- die Räume der gemeinschaftlichen Dienste;
- die Durchgänge und Flure;
- die Terrassen, Balkone, Brüstungen und Geländer, mit Ausnahme des von außen nicht sichtbaren Oberflächenbelags von Terrassen und Balkonen.
(loi du 16 mai 1975, art. 3.2)
Diese Aufzählung erklärt, warum „das ist in meiner Wohnung" nicht immer eine ausreichende Antwort ist.
Und eine Wand zwischen zwei Wohnungen?
Gehört eine Trennwand nicht zum Rohbau und trennt sie zwei private Teile, so vermutet das Gesetz sie als gemeinsam zwischen den Räumen, die sie trennt. (loi du 16 mai 1975, art. 3.4)
Das ist vor einem Durchbruch oder einem Umbau wichtig.
Wie berechnet sich der Miteigentumsanteil?
Schweigen die Urkunden, so bestimmt sich der Anteil nach dem relativen Wert der privaten Teile, beurteilt nach ihrer Beschaffenheit, ihrer Fläche und ihrer Lage bei Begründung des Miteigentums, ohne Rücksicht auf ihre Nutzung. (loi du 16 mai 1975, art. 6)
Das Eigentum an einem Bestandteil und die Art, wie eine Ausgabe verteilt wird, bleiben allerdings zwei verschiedene Fragen.
Kann die Miteigentumsordnung alles regeln?
Nein.
Sie bindet die Eigentümer und ebenso die Mieter und Bewohner, doch sie darf die Rechte der Miteigentümer nicht über das hinaus einschränken, was durch die Zweckbestimmung des Gebäudes gerechtfertigt ist. Bestimmte ihrem Gegenstand fremde Klauseln gelten als nicht geschrieben. (loi du 16 mai 1975, art. 10)
Die Ordnung ist also zu lesen, aber nicht als ein Text zu behandeln, der jede beliebige Regel erfinden könnte.
Ändert eine alte Gewohnheit automatisch die Eigentumslage?
Nein, nicht automatisch.
Eine alte Nutzung eines Raumes ersetzt nicht die Lektüre der Urkunden. Ob eine langjährige Nutzung im Einzelfall eine erwerbende Wirkung entfalten kann, ist eine Frage der rechtlichen Prüfung und gegebenenfalls der Rechtsprechung. Eine Nutzung, selbst eine alte und ungestörte, ist daher für sich allein kein Eigentumstitel.