D'Notioun, déi vum lëtzebuergesche Recht benotzt gëtt, ass de Miteegentumsdeeler an de gemeinsamen Deeler, proportional zum relative Wäert vun all privaten Deel. D'Begrëffer „Dausendstel" an „Tantièmes", déi am beruffleche Sproochgebrauch geleefeg sinn, bezeechnen an der Praxis déiselwecht Iddi, mä et sinn d'Miteegentumsdeeler, festgeluecht am beschreiwenden Tableau vun der Opdeelung, déi mussgebend sinn.
Wat stellen d'Dausendstel duer?
E Gebai, dat ënner d'Regime vun der Koproprietéit gestallt gëtt, gëtt a Lose opgedeelt. All Los ëmfaasst e privaten Deel, zum Beispill eng Wunneng oder e Büro, an en Undeel un de gemeinsamen Deeler. Dësen Undeel gëtt dacks a Dausendstel ausgedréckt, mä den Total, deen an den Akten zréckbehale gëtt, kann ënnerschiddlech sinn.
Am Schweigen oder am Widdersproch vun den Titelen gesäit d'lëtzebuergescht Gesetz vir, datt dësen Undeel proportional zum relative Wäert vun all privaten Deel ass, zum Moment wou d'Koproprietéit gegrënnt gëtt. Dëse Wäert hänkt vun der Konsistenz, der Fläch an der Lag vum Los of, ouni seng Notzung ze berécksiichtegen.
Zwou Wunnengen mat der selwechter Fläch droen also net zwangsleefeg déiselwecht Zuel u Dausendstel. En Stack, eng Orientéierung, eng Konfiguratioun oder d'Annexen, déi um Los hänken, kënnen en Ënnerscheed erklären.
Bezeechnen Dausendstel, Deeler an Undeeler datselwecht?
An der Praxis ginn dës Wierder dacks benotzt, fir vum Undeel ze schwätzen, deen engem Los zougedeelt gëtt. De Vokabulär kann vun engem Reglement bis zum aneren variéieren. Wat zielt, ass net d'benotzt Wuert, mä d'Zuel, déi an den Dokumenter ageschriwwen ass, an d'Grille zu där se gehéiert.
E Los kann en allgemengen Undeel an aner Undeeler hunn, déi eegen si fir gewësse Geräter oder fir gewësse Deeler vum Gebai. Et muss een also vermeiden, no enger eenzeger Zuel ze sichen, déi all d'Ausgaben erkläre géif.
Firwat ginn et méi Opdeelungsschlësselen?
D'Ausgaben fir d'Erhalen, den Ënnerhalt an d'Verwaltung vun de gemeinsamen Deeler ginn am Prinzip no dem relative Wäert vun de private Deeler opgedeelt, déi an all Los enthale sinn. D'Laaschten, déi mat engem gemeinsame Gerät verbonne sinn, kënnen awer enger anerer Logik follegen.
An Ermangelung vun enger besonnescher Konventioun ginn dës Laaschten no dem Notze verdeelt, deen d'Geräter fir all Los duerstellt. Dat ass dëse Mechanismus, deen e besonnesche Schlëssel fir en Asseur, eng Heizungsanlag, en Trapenhaus oder en anert Gerät justifiéiere kann, dat nëmmen en Deel vum Gebai bedéngt.
De Syndic wielt net fräi e Schlëssel, wann e Rechnung kritt. Hie muss d'Natur vun der Ausgab identifizéieren, d'Dokumenter vun der Koproprietéit consultéieren an déi virgesinn Opdeelung uwenden. Wann eng Rechnung méi Objeten deckt, muss se eventuell opgedeelt ginn, ier se verdeelt gëtt.
Firwat kréien zwou ähnlech Wunnengen ënnerschiddlech Betreeg?
En Ënnerscheed kann vun den Undeeler kommen, mä och vum individuelle Verbrauch oder vun der komptabler Situatioun vum Besëtzer.
An engem Gebai mat Ënnerzieler hänkt en Deel vun de Chauffage-Käschten vun den individuellen Ofliesungen of an en aneren Deel bleift gemeinsam. Zënter dem Gesetz vum 28. November 2024 ass de Koeffizient vun de gemeinsame Käschte fir déi nei Installatioune fixéiert op 0,30 (Artikel 9). Dëse Koeffizient bezitt sech net op de ganze Chauffage-Posten: d'Chauffage-Käschte ginn als éischt opgedeelt an d'Käschte fir Brennstoff oder Energie an déi aner Chauffage-Käschten, an de Koeffizient gëllt nëmme fir d'Käschte fir Brennstoff oder Energie. Bannen dëser Mass follegen 70 % vun de Käschte dem individuelle Verbrauch an 30 % bleiwen no de Reegele verdeelt, déi fir d'Gebai gëllen. Installatiounen, déi virum Gesetz mat individuelle Zieler ausgestatt waren, behalen de Koeffizient, dee bei der Installatioun tëscht 0 an 0,50 gewielt gouf, mat der Méiglechkeet, en duerch 0,30 ze ersetzen.
D'individuell Ofliesung kann schlussendlech e virdrun Zalde beinhalten, eng Bezuelung, déi no dem Ofschlossdatum agaangen ass, oder eng Reguléierung. Fir zwou Ofrechnungen ze vergläichen, muss een also d'Gesamtausgab, den ugewennte Schlëssel an d'Operatiounen, déi zu all Kont eege sinn, isoléieren.
Wat geschitt, wann en gemeinsamen Deel e puer Matbesëtzer virbehale gëtt?
D'Reglement kann de Genoss vun engem gemeinsamen Deel engem oder méi Matbesëtzer virbehalen. Et kann sech ëm eng Terrass, e Gaart oder en Haff handelen.
An dësem Fall obléit den lafenden Ënnerhalt vun dësem Deel deenen, déi de Genoss dovun hunn. D'Ausgabe vum groussen Bauwierk, notamment d'Dichtheet, bleiwen awer gemeinsam. Dësen Ënnerscheed erkläert, firwat den exklusive Gebrauch vun engem Raum net zwangsleefeg heescht, datt all d'Aarbechten privat ginn.
Wann gewësse Ausgaben nëmmen eng Grupp vu Matbesëtzer betreffen, kënne just déi geruff ginn, fir iwwer dës Ausgaben ze stëmmen, mat enger Unzuel u Stëmmen proportional zu hirer Bedeelegung. Eng ënnerschiddlech Regel gëllt, wann et drëms geet, de Schlëssel selwer z'änneren oder festzeleeën: wann d'Laaschten nëmme vu gewësse Matbesëtzer gedroe ginn, huelen nëmme si un dëser Ofstëmmung deel.
Kann een en Opdeelungsschlëssel änneren?
Dräi Situatioune musse ënnerscheet ginn.
D'Versammlung kann eng Opdeelungsregel un déi vum Gesetz virgesi Krittären upassen, mat der Majoritéit vun de Stëmme vun alle Matbesëtzer. Eng Ännerung, déi net ënner dës Upassung fällt, verlaangt am Prinzip d'Eestëmmegkeet. Schlussendlech, wann eng nei Opdeelung néideg gëtt no Aarbechten oder engem Akt, deen no der vum Gesetz virgesi Majoritéit decidéiert gouf, kann se mat der selwechter Majoritéit ugeholl ginn.
Wa keng Decisioun geholl gëtt, obwuel eng nei Opdeelung sech opdréngt, kann e Matbesëtzer den Aarrondissementsgeriicht vum Uert vum Gebai uruffen. Wann en neie Schlëssel gestëmmt gouf, kann e Matbesëtzer, deen dogéint ass oder ausgefall ass, dës Decisioun och ufechten am Delai vun zwee Méint vun der Notifikatioun vum Protokoll un. Wann d'Ufechtung als begrënnt unerkannt gëtt, kann d'Aarrondissementsgeriicht selwer déi nei Opdeelung virhuelen.
Ier ee sech un dëse Schrëtt mécht, muss ee verifizéieren, datt d'Schwieregkeet tatsächlech vum Schlëssel selwer kënnt. Eng schlecht klasséiert Rechnung oder e schlecht erkläerten Tableau kann en Uschäin vun engem Feeler produzéieren, ouni datt d'Reglement geännert muss ginn.
Referenztexter
- Gesetz vum 16. Mee 1975 iwwer de Statut vun der Koproprietéit vun de bebaute Gebaier (Mémorial A Nr. 28 vum 23. Mee 1975), notamment Artikelen 6 bis 9, 19 an 34 — d'Alineaen 4 an 5 vum Artikel 7 (Ausrüstungschargen an Ënnerhalt vun de gemeinsamen Deeler mat reservéierter Jouissance) goufe bäigefüügt an den Artikel 8 (Ännerung vun der Verdeelung vun de Chargen) gouf geännert duerch d'Gesetz vum 22. Abrëll 1985 (Mémorial A Nr. 22 vum 9. Mee 1985)
- Gesetz vum 28. November 2024 iwwer de divisionnaire Comptage an d’Opdeelung vun de Käschte fir Hëtzt, Keelt a sanitäert waarmt Waasser (Mémorial A Nr. 487 vum 2. Dezember 2024) a säin groussherzogleche Reglement fir d'Ausféierung (Mémorial A Nr. 488)
- Guichet.lu, beschreiwenden Tableau vun der Opdeelung