La notion employée par le droit luxembourgeois est la quote-part dans les parties communes, proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative. Les termes « millièmes » et « tantièmes », courants dans le langage professionnel, désignent en pratique la même idée, mais ce sont les quotes-parts fixées par le tableau descriptif de division qui font foi.
Que représentent les millièmes ?
Un immeuble placé sous le régime de la copropriété est divisé en lots. Chaque lot comprend une partie privative, par exemple un appartement ou un bureau, et une quote-part dans les parties communes. Cette quote-part est souvent exprimée en millièmes, mais le total retenu dans les actes peut être différent.
Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi luxembourgeoise prévoit que cette part est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative au moment où la copropriété est établie. Cette valeur dépend de la consistance, de la superficie et de la situation du lot, sans tenir compte de son utilisation.
Deux appartements de même surface ne portent donc pas nécessairement le même nombre de millièmes. Un étage, une orientation, une configuration ou les annexes rattachées au lot peuvent expliquer une différence.
Millièmes, tantièmes et quotes-parts désignent-ils la même chose ?
Dans la pratique, ces mots sont souvent employés pour parler de la part attribuée à un lot. Le vocabulaire peut varier d’un règlement à l’autre. Ce qui compte n’est pas le mot utilisé, mais le nombre inscrit dans les documents et la grille à laquelle il appartient.
Un lot peut avoir une quote-part générale et d’autres quotes-parts propres à certains équipements ou à certaines parties de l’immeuble. Il faut donc éviter de chercher un seul chiffre qui expliquerait toutes les dépenses.
Pourquoi existe-t-il plusieurs clés de répartition ?
Les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont en principe réparties selon la valeur relative des parties privatives comprises dans chaque lot. Les charges liées à un équipement commun peuvent cependant suivre une autre logique.
À défaut de convention particulière, ces charges sont réparties en fonction de l’utilité que l’équipement présente pour chaque lot. C’est ce mécanisme qui peut justifier une clé particulière pour un ascenseur, une chaufferie, une cage d’escalier ou un autre équipement desservant seulement une partie du bâtiment.
Le syndic ne choisit pas librement une clé lorsqu’il reçoit une facture. Il doit identifier la nature de la dépense, consulter les documents de la copropriété et appliquer la répartition prévue. Lorsqu’une facture couvre plusieurs objets, elle peut devoir être ventilée avant d’être répartie.
Pourquoi deux logements semblables reçoivent-ils des montants différents ?
Une différence peut venir des quotes-parts, mais aussi de la consommation individuelle ou de la situation comptable du propriétaire.
Dans un immeuble équipé de compteurs divisionnaires, une partie des frais de chauffage dépend des relevés individuels et une autre reste commune. Depuis la loi du 28 novembre 2024, le coefficient de frais communs est fixé à 0,30 pour les nouvelles installations (article 9). Ce coefficient ne porte pas sur le total de la ligne chauffage : les frais de chauffage sont d’abord scindés entre frais de combustible ou d’énergie et autres frais de chauffage, et le coefficient ne s’applique qu’aux frais de combustible ou d’énergie. Au sein de cette masse, 70 % des coûts suivent la consommation individuelle et 30 % restent répartis selon les règles applicables à l’immeuble. Les installations équipées de compteurs individuels avant la loi conservent le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l’installation, avec la faculté de le remplacer par 0,30.
Le relevé individuel peut enfin comporter un solde antérieur, un paiement reçu après la date d’arrêté ou une régularisation. Pour comparer deux décomptes, il faut donc isoler la dépense totale, la clé appliquée et les opérations propres à chaque compte.
Que se passe-t-il lorsqu’une partie commune est réservée à quelques copropriétaires ?
Le règlement peut réserver la jouissance d’une partie commune à un ou plusieurs copropriétaires. Il peut s’agir d’une terrasse, d’un jardin ou d’une cour.
Dans ce cas, l’entretien courant de cette partie incombe à ceux qui en ont la jouissance. Les dépenses de gros œuvre, notamment l’étanchéité, restent toutefois communes. Cette distinction explique pourquoi l’usage exclusif d’un espace ne signifie pas nécessairement que tous les travaux deviennent privatifs.
Lorsque certaines dépenses ne concernent qu’un groupe de copropriétaires, ceux-ci peuvent être seuls appelés à voter sur ces dépenses, avec un nombre de voix proportionnel à leur participation. Une règle distincte s’applique lorsqu’il s’agit de modifier ou d’établir la clé elle-même : si les charges ne sont supportées que par certains copropriétaires, eux seuls prennent part à ce vote.
Peut-on modifier une clé de répartition ?
Trois situations doivent être distinguées.
L’assemblée peut adapter une règle de répartition aux critères prévus par la loi, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une modification qui ne relève pas de cette adaptation exige en principe l’unanimité. Enfin, lorsqu’une nouvelle répartition devient nécessaire à la suite de travaux ou d’un acte décidé selon la majorité prévue par la loi, elle peut être adoptée à la même majorité.
Si aucune décision n’est prise alors qu’une nouvelle répartition s’impose, un copropriétaire peut saisir le tribunal d’arrondissement du lieu de l’immeuble. Lorsqu’une nouvelle clé a été votée, un copropriétaire opposant ou défaillant peut aussi contester cette décision dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Si la contestation est reconnue fondée, le tribunal d’arrondissement peut procéder lui-même à la nouvelle répartition.
Avant d’engager cette démarche, il faut vérifier que la difficulté vient bien de la clé elle-même. Une facture mal classée ou un tableau mal expliqué peut produire une apparence d’erreur sans que le règlement doive être modifié.
Textes de référence
- Loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis (Mémorial A n° 28 du 23 mai 1975), notamment articles 6 à 9, 19 et 34 — les alinéas 4 et 5 de l’article 7 (charges d’équipement et entretien des parties communes à jouissance réservée) ayant été ajoutés et l’article 8 (modification de la répartition des charges) modifié par la loi du 22 avril 1985 (Mémorial A n° 22 du 9 mai 1985)
- Loi du 28 novembre 2024 concernant le comptage divisionnaire et la répartition des coûts de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire (Mémorial A n° 487 du 2 décembre 2024) et son règlement grand-ducal d’exécution (Mémorial A n° 488)
- Guichet.lu, tableau descriptif de division