Der Begriff entspricht der quote-part des parties communes des luxemburgischen Rechts: dem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen, der dem relativen Wert jedes privaten Teils entspricht. Die Begriffe „Tausendstel" und „Tantièmes", die in der Fachsprache gebräuchlich sind, bezeichnen in der Praxis dieselbe Idee, doch maßgeblich sind die durch den Aufteilungsplan festgelegten Miteigentumsanteile.
Was stellen die Tausendstel dar?
Ein Gebäude, das dem Regime des Miteigentums unterliegt, ist in Lose aufgeteilt. Jedes Los umfasst private Teile, zum Beispiel eine Wohnung oder ein Büro, und einen Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen. Dieser Anteil wird häufig in Tausendsteln ausgedrückt, doch die in den Urkunden festgehaltene Gesamtsumme kann davon abweichen.
Bei Schweigen oder Widerspruch der Titel sieht das luxemburgische Gesetz vor, dass dieser Anteil dem relativen Wert jedes privaten Teils zum Zeitpunkt der Begründung des Miteigentums entspricht. Dieser Wert hängt von der Beschaffenheit, der Fläche und der Lage des Loses ab, ohne dessen Nutzung zu berücksichtigen.
Zwei Wohnungen mit derselben Fläche tragen daher nicht zwangsläufig dieselbe Anzahl an Tausendsteln. Ein Stockwerk, eine Ausrichtung, ein Grundriss oder die dem Los zugeordneten Nebenräume können einen Unterschied erklären.
Bezeichnen Tausendstel, Miteigentumsanteile und Quoten dasselbe?
In der Praxis werden diese Wörter oft verwendet, um über den einem Los zugewiesenen Anteil zu sprechen. Der Wortgebrauch kann von einer Ordnung zur anderen variieren. Was zählt, ist nicht das verwendete Wort, sondern die in den Dokumenten eingetragene Zahl und die Tabelle, zu der sie gehört.
Ein Los kann einen allgemeinen Anteil und weitere Anteile haben, die bestimmten Einrichtungen oder bestimmten Teilen des Gebäudes eigen sind. Man sollte daher vermeiden, eine einzige Zahl zu suchen, die alle Ausgaben erklären würde.
Warum gibt es mehrere Verteilerschlüssel?
Die Ausgaben für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile werden grundsätzlich nach dem relativen Wert der in jedem Los enthaltenen privaten Teile verteilt. Die mit einer gemeinschaftlichen Einrichtung verbundenen Kosten können jedoch einer anderen Logik folgen.
Mangels besonderer Vereinbarung werden diese Kosten entsprechend dem Nutzen verteilt, den die Einrichtung für jedes Los bietet. Dieser Mechanismus kann einen besonderen Schlüssel für einen Aufzug, einen Heizraum, ein Treppenhaus oder eine andere Einrichtung rechtfertigen, die nur einen Teil des Gebäudes versorgt.
Der Verwalter wählt beim Erhalt einer Rechnung nicht frei einen Schlüssel. Er muss die Art der Ausgabe bestimmen, die Unterlagen des Wohnungseigentums heranziehen und die vorgesehene Verteilung anwenden. Deckt eine Rechnung mehrere Gegenstände ab, kann sie aufgeschlüsselt werden müssen, bevor sie verteilt wird.
Warum erhalten zwei ähnliche Wohnungen unterschiedliche Beträge?
Ein Unterschied kann von den Miteigentumsanteilen herrühren, aber auch vom individuellen Verbrauch oder von der buchhalterischen Situation des Eigentümers.
In einem mit Verbrauchszählern ausgestatteten Gebäude hängt ein Teil der Heizkosten von den individuellen Ablesungen ab und ein anderer bleibt gemeinschaftlich. Seit dem Gesetz vom 28. November 2024 ist der Gemeinkostenkoeffizient für neue Anlagen auf 0,30 festgelegt (Artikel 9). Dieser Koeffizient bezieht sich nicht auf die gesamte Heizungszeile: die Heizkosten werden zunächst in Brennstoff- oder Energiekosten und sonstige Heizkosten aufgeteilt, und der Koeffizient gilt nur für die Brennstoff- oder Energiekosten. Innerhalb dieser Masse folgen 70 % der Kosten dem individuellen Verbrauch und 30 % werden weiterhin nach den für das Gebäude geltenden Regeln verteilt. Anlagen, die vor dem Gesetz mit individuellen Zählern ausgestattet waren, behalten den bei der Installation gewählten Koeffizienten zwischen 0 und 0,50, mit der Möglichkeit, ihn durch 0,30 zu ersetzen.
Die individuelle Abrechnung kann schließlich einen früheren Saldo, eine nach dem Stichtag eingegangene Zahlung oder eine Berichtigung enthalten. Um zwei Abrechnungen zu vergleichen, muss man daher die Gesamtausgabe, den angewandten Schlüssel und die für jedes Konto eigenen Vorgänge isolieren.
Was geschieht, wenn ein gemeinschaftlicher Teil einigen Miteigentümern vorbehalten ist?
Die Ordnung kann die Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils einem oder mehreren Miteigentümern vorbehalten. Dabei kann es sich um eine Terrasse, einen Garten oder einen Hof handeln.
In diesem Fall obliegt die laufende Instandhaltung dieses Teils denjenigen, die ihn nutzen. Die Ausgaben für den Rohbau, insbesondere die Abdichtung, bleiben jedoch gemeinschaftlich. Diese Unterscheidung erklärt, warum die ausschließliche Nutzung eines Raums nicht zwangsläufig bedeutet, dass alle Arbeiten zu privaten Arbeiten werden.
Wenn bestimmte Ausgaben nur eine Gruppe von Miteigentümern betreffen, können diese allein zur Abstimmung über diese Ausgaben aufgerufen werden, mit einer Stimmenzahl, die ihrer Beteiligung entspricht. Eine gesonderte Regel gilt, wenn es darum geht, den Schlüssel selbst zu ändern oder festzulegen: Werden die Kosten nur von bestimmten Miteigentümern getragen, nehmen nur diese an dieser Abstimmung teil.
Kann man einen Verteilerschlüssel ändern?
Drei Situationen sind zu unterscheiden.
Die Versammlung kann eine Verteilungsregel an die vom Gesetz vorgesehenen Kriterien anpassen, mit der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer. Eine Änderung, die nicht unter diese Anpassung fällt, erfordert grundsätzlich Einstimmigkeit. Wird schließlich infolge von Arbeiten oder einer nach der gesetzlich vorgesehenen Mehrheit beschlossenen Maßnahme eine neue Verteilung notwendig, so kann sie mit derselben Mehrheit beschlossen werden.
Wird keine Entscheidung getroffen, obwohl eine neue Verteilung geboten ist, kann ein Miteigentümer das Bezirksgericht des Ortes des Gebäudes anrufen. Wurde ein neuer Schlüssel beschlossen, kann ein widersprechender oder säumiger Miteigentümer diese Entscheidung ebenfalls innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab der Zustellung des Protokolls anfechten. Wird die Anfechtung als begründet anerkannt, kann das Bezirksgericht die neue Verteilung selbst vornehmen.
Bevor man diesen Schritt einleitet, muss geprüft werden, ob die Schwierigkeit tatsächlich vom Schlüssel selbst herrührt. Eine falsch zugeordnete Rechnung oder eine schlecht erläuterte Tabelle kann den Anschein eines Fehlers erwecken, ohne dass die Ordnung geändert werden müsste.
Referenztexte
- Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Statut des Wohnungseigentums an bebauten Grundstücken (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975), insbesondere Artikel 6 bis 9, 19 und 34 — die Absätze 4 und 5 des Artikels 7 (Ausstattungslasten und Unterhalt gemeinschaftlicher Teile mit vorbehaltenem Nutzungsrecht) wurden hinzugefügt und Artikel 8 (Änderung der Lastenverteilung) geändert durch das Gesetz vom 22. April 1985 (Mémorial A Nr. 22 vom 9. Mai 1985)
- Gesetz vom 28. November 2024 über die verbrauchsabhängige Erfassung und die Verteilung der Kosten für Wärme, Kälte und Trinkwarmwasser (Mémorial A Nr. 487 vom 2. Dezember 2024) und seine großherzogliche Durchführungsverordnung (Mémorial A Nr. 488)
- Guichet.lu, Aufteilungsplan