Eng kleng Koproprietéit ass net verflicht, hir Gestioun engem beruffleche Syndic unzevertrauen. Ënner bestëmmte Konditioune kann ee vun de Copropriétairen als Syndic designéiert ginn an d'Gestioun vum Immeuble selwer iwwerhuelen.
Dës Méiglechkeet hieft awer keng vun de Flichte vun der Koproprietéit op. De net-berufflesche Syndic muss vun der Generalversammlung designéiert ginn, eng getrennt Comptabilitéit féieren, d'Versammlungen organiséieren, d'Archiven opbewahren an déiselwecht Funktiounsreegele wéi e beruffleche Syndic uwenden.
Wéi eng kleng Koproprietéit kann vun engem Copropriétaire verwalt ginn ?
D'Reegel gëtt dacks mam Ausdrock « vun 2 bis 9 Loten » zesummegefaasst. Dës Formel ass ongenau. D'Dispens vun der Etablissementserlaabnis betrëfft Immeubelen, déi héchstens néng Wunnengsloten ëmfaassen, virausgesat datt op d'mannst ee vun dëse Loten dem proposéierte Syndic gehéiert.
D'Schwell bezitt sech also op d'Wunnengsloten an net op d'Gesamtzuel vun de Loten, déi am beschreiwenden Deelungszoustand opgezielt sinn. Well de Critère ausdrécklech d'Loten « fir Wunngebrauch » viséiert, gëtt e Keller oder eng Parkplaz — déi dësen Notze net huet — net matgezielt ; nëmme Loten fir gemëschten oder beruffleche Gebrauch kéinten eng Bewäertung Fall fir Fall erfuerderen.
De Syndic muss ausserdeem selwer Proprietär vun engem Lot am Immeuble sinn. Eng extern Drëttpersoun, och wann si sech bereet erkläert, benevol anzegräifen, fällt net ënner dës Dispens.
Wéi gëtt de net-beruffleche Syndic designéiert ?
De Copropriétaire, deen dës Funktioun unhëlt, gëtt net duerch eng einfach Ofmaache tëscht Noperen zum Syndic. Wéi all Syndic muss en vun der Generalversammlung mat der Majoritéit vun de Stëmme vun alle Copropriétairen designéiert ginn. Säi Mandat dierf dräi Joer net iwwerschreiden. En kann duerno duerch eng nei Decisioun vun der Versammlung erneiert ginn.
D'Tatsaach, dës Aktivitéit net berufflech auszeüben, reduzéiert also weder d'Roll vun der Generalversammlung nach d'Verantwortung, déi mam Mandat verbonnen ass.
An enger klenger Koproprietéit zielen zwou Reegele besonnesch. Als éischt gëtt, wann e Copropriétaire en Undeel vu méi wéi der Hallschent hält, d'Zuel vu senge Stëmmen op d'Zomm vun de Stëmme vun den anere Copropriétairen erofgesat: hie kann also net eleng decidéieren. Als zweet gëllt bei Stëmmegläichheet déi Decisioun, fir déi déi gréisst Zuel vu Copropriétairen gestëmmt huet; wann souwuel bei de Stëmmen wéi bei de Copropriétairen Gläichstand ass, gëtt direkt en zweete Vote gemaach, an, wann dat och keng Léisung bréngt, kann all Copropriétaire d'Aarrondissementsgeriicht uruffen.
Muss ee Comptabel sinn, fir dës Funktioun auszeüben ?
Et gëtt keen Diplom an der Comptabilitéit gefrot. D'comptabel Flichte bleiwen awer déiselwecht. De Syndic féiert fir de Syndikat vun de Copropriétairen eng Comptabilitéit, déi vu sengem perséinleche Verméigen getrennt ass. Dës Comptabilitéit muss d'Situatioun vun all Copropriétaire erkenne loossen.
D'Fonge vun der Koproprietéit mussen och op engem Kont verwalt ginn, deen am Numm vum Syndikat opgemaach gëtt. D'Sommen, déi fir den Immeuble agezu ginn, dierfen ni mat der perséinlecher Suen vum Syndic vermëscht ginn.
D'Verdeelung vun de Charge geschitt no den applizéierbaren Undeeler an, wann et virgesinn ass, no de Konsumen, déi individuell gemooss ginn. D'Schwieregkeet läit also net onbedéngt an komplexe Berechnungen, mä an der Regelméissegkeet vun den Écritures, der Opbewahrung vun de Justificatiffen an der Fäegkeet, d'Konten z'erklären.
Wéi eng Aufgabe muss een tatsächlech assuréieren ?
Eng Koproprietéit selwer ze verwalten heescht notamment, d'Konten ze féieren, de Budget virzebereeden, d'Provisiounen unzefroen, d'Generalversammlung anzeberuffen, d'Decisiounen virzebereeden, d'Protokoller ze schreiwen, d'Kontrakter ze verfollegen an d'Archiven opzebewahren. Dës Archive gehéieren dem Syndikat vun de Copropriétairen an net der Persoun, déi d'Funktioun vum Syndic ausüübt.
De Syndic muss ausserdeem d'Aarbechten, d'Virfäll, d'Bezuelungen, déi eventuell Impayéen an d'Decisiounen, déi vun der Versammlung geholl goufen, verfollegen. Och an engem klengen Immeuble mussen dës Aufgabe dokumentéiert ginn, fir datt d'Gestioun vun enger anerer Persoun ka verstane an iwwerholl ginn.
Mussen déi kleng Koproprietéite e Fonds de travaux bilden ?
Jo. De Fonds de travaux ass obligatoresch fir d'Koproprietéiten, déi dem Gesetz vum 16. Mee 1975 ënnerleien, egal wéi grouss se sinn. E betrëfft net nëmmen déi grouss Immeublen an och net nëmmen déi Gebaier, déi ganz residentiell sinn. Déi gemëschten Immeuble sinn och betraff, souwéi d'Gesamtheet vun de Loten, dorënner d'Kellere an d'Parkplazen. D'Sommen, déi an de Fonds de travaux gezuelt ginn, mussen ënnerscheed vun de Provisioune bleiwen, déi fir déi lafend Charge geduecht sinn.
Ier ee sech lancéiert
Déi net-berufflech Gestioun kann zu enger einfacher Koproprietéit passen, an där d'Copropriétaire kooperéieren an an där ee vun hinnen sech bereet erkläert, Zäit fir d'Gestioun opzewenden. Si gëtt méi delikat, wann d'Konten al oder onvollstänneg sinn, wann bedeitend Aarbechte virgesi sinn, wann Impayéen existéieren oder wann d'Bezéiungen tëscht de Copropriétaire konfliktuell sinn.
D'Fro ass also net nëmmen, ze wëssen, ob déi direkt Gestioun erlaabt ass. Et muss een och iwwerpréiwen, ob d'Koproprietéit iwwer d'Zäit, d'Rigueur an d'Kontinuitéit verfüügt, déi néideg sinn, fir se richteg z'iwwerhuelen.
Wou d'Reegelen ze fannen sinn
D'Funktionéiere vun der Koproprietéit an d'Designatioun vum Syndic ënnerleien dem Gesetz vum 16. Mee 1975 iwwer de Statut vun der Koproprietéit vu bebaute Immeublen (Mémorial A Nr. 28 vum 23. Mee 1975) an dem groussherzogleche Reglement vum 13. Juni 1975 (Mémorial A Nr. 34 vum 20. Juni 1975), dat fir seng Ausféierung geholl gouf, déi notamment déi getrennt Comptabilitéit, de Kont, deen am Numm vum Syndikat opgemaach gëtt, an d'Archiven reegelen.
D'Dispens vun der Etablissementserlaabnis resultéiert aus dem Gesetz vum 2. September 2011, dat den Zougang zu de Beruffer vum Handwierker, Händler, Industriellen souwéi zu verschiddene fräie Beruffer reegelt, geännert duerch d'Gesetzer vum 18. Juli 2018 a vum 26. Juli 2023 ; seng Konditioune ginn um Guichet.lu presentéiert.
De Fonds de travaux ass duerch den Artikel 11bis vum Gesetz vum 16. Mee 1975 geregelt, agefouert duerch d'Gesetz vum 30. Juni 2022 (Mémorial A Nr. 347 vum 11. Juli 2022) ; säi Perimeter gëtt duerch d'FAQ vum Logementsministère präziséiert.