In einer Eigentümergemeinschaft sind der Fonds de travaux und die laufenden Kosten nicht dasselbe. Diese Unterscheidung zu verstehen erspart viel Verwirrung in den Konten — und eine Regel überrascht besonders häufig beim Verkauf.
Woher die Pflicht kommt
Der Fonds de travaux wurde durch das Gesetz vom 30. Juni 2022 eingeführt, das dem Gesetz vom 16. Mai 1975 einen Artikel 11bis hinzugefügt hat. Er gilt seit dem 1. August 2023 — 2023 ist also das Datum des Inkrafttretens, nicht das des Gesetzes.
Der Grundsatz passt in einen Satz: die Eigentümer bilden einen Fonds de travaux, um die Kosten der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten zu tragen, und dieser Fonds wird durch einen verpflichtenden Jahresbeitrag gespeist.
Verpflichtend, unabhängig von der Größe
Der Fonds gilt für alle Eigentümergemeinschaften, die dem Gesetz von 1975 unterliegen, unabhängig von ihrer Größe: eine Gemeinschaft mit wenigen Einheiten unterliegt ihm ebenso wie eine große Wohnanlage. Das Gesetz behält ihn nicht Wohngebäuden vor — gemischt genutzte Gebäude folgen denselben Regeln, und alle Einheiten sind betroffen, einschließlich Keller und Stellplätze.
Wie viel, und darf man mehr einzahlen
Der Mindestbeitrag ergibt sich aus einer dem Gesetz beigefügten Tabelle, ausgedrückt je Quadratmeter Energiebezugsfläche und gestaffelt nach der Dämmklasse des Gebäudes. Die Eigentümerversammlung legt die Höhe des Jahresbeitrags unter den Mehrheitsbedingungen des Artikels 15 des Gesetzes vom 16. Mai 1975 fest, das heißt mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Sie kann einen höheren Betrag als den gesetzlichen Mindestbetrag festsetzen, aber niemals einen niedrigeren.
Die Regel, die beim Verkauf überrascht
Die in den Fonds de travaux eingezahlten Beiträge sind den Einheiten zugeordnet und der Gemeinschaft endgültig zugefallen. Mit anderen Worten: ein Eigentümer, der seine Einheit verkauft, bekommt sie nicht erstattet — sie verbleiben im Fonds und kommen der Einheit, also dem Käufer, zugute. Das ist wohl die nützlichste Information vor einem Verkauf und zugleich diejenige, die am häufigsten zu spät entdeckt wird.
Getrennt von den laufenden Kosten
Laufende Kosten und Fonds de travaux bleiben getrennt: die Beiträge zum Fonds sind den von der Versammlung beschlossenen Arbeiten gewidmet, während die Vorauszahlungen auf die Kosten den laufenden Betrieb des Gebäudes decken. Zwei verschiedene Positionen mit zwei verschiedenen Zwecken.
Sein Platz im luxemburgischen Rahmen
Der Fonds de travaux gehört zu den Regeln der Eigentümergemeinschaft, neben den Mehrheiten des Gesetzes vom 16. Mai 1975, den Einladungsfristen zur Eigentümerversammlung und der getrennten Buchführung, die der Verwalter für die Gemeinschaft führt.
Wo die Regeln zu finden sind
Artikel 11bis wurde durch Artikel 1 des Gesetzes vom 30. Juni 2022, veröffentlicht im Mémorial A Nr. 347 vom 11. Juli 2022, in das Gesetz vom 16. Mai 1975 (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975) eingefügt. Er gilt seit dem 1. August 2023. Eine eigene amtliche FAQ ist auf logement.public.lu veröffentlicht.