Il n’existe pas de barème légal général qui fixe les honoraires d’un syndic de copropriété. Le prix dépend donc du mandat proposé, de l’immeuble et des prestations incluses. La loi encadre en revanche plusieurs points utiles pour comparer une offre : la rémunération est décidée par l’assemblée, les fonds du syndicat doivent être versés sur un compte ouvert au nom du syndicat, et certaines conventions avec des entreprises liées au syndic nécessitent une autorisation spéciale.
Pourquoi deux copropriétés de même taille peuvent-elles payer des montants différents ?
Le nombre de lots ne raconte qu’une partie de l’histoire.
Un immeuble sans équipement collectif, avec peu de fournisseurs et des comptes simples, ne demande pas la même gestion qu’un bâtiment comportant un chauffage collectif, plusieurs contrats techniques, des impayés ou un programme de travaux.
Comparer les honoraires commence donc par comparer le travail réellement demandé.
Qui décide de la rémunération du syndic ?
Les conditions de rémunération du syndic et les modalités particulières de son mandat sont fixées par l’assemblée générale à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. (RGD du 13 juin 1975, art. 19 ; loi du 16 mai 1975, art. 15)
C’est une nuance utile : la désignation du syndic et sa rémunération ne relèvent pas de la même majorité.
Que faut-il regarder dans une proposition ?
D’abord ce qui est compris dans la gestion courante : comptabilité, assemblées, suivi des contrats, appels de fonds, traitement des demandes, visites, incidents et suivi technique.
Ensuite, ce qui est facturé séparément.
Un prix annuel bas peut rester intéressant. Mais il n’est comparable à un autre prix que si les deux propositions couvrent réellement le même périmètre.
Pourquoi les liens du syndic avec certains prestataires doivent-ils être transparents ?
Le règlement grand-ducal prévoit une autorisation spéciale de l’assemblée lorsqu’une convention est conclue entre le syndicat et le syndic, certains de ses proches ou une entreprise dans laquelle ces personnes ont des intérêts ou exercent certaines fonctions. (RGD du 13 juin 1975, art. 29)
Cette règle ne signifie pas qu’une telle convention est interdite. Elle signifie qu’elle ne doit pas passer inaperçue.
Où doivent aller les fonds de la copropriété ?
Toute somme reçue pour le compte du syndicat doit être versée sans délai sur un compte ouvert au nom du syndicat. (RGD du 13 juin 1975, art. 28)
Pour un copropriétaire qui compare deux propositions, ce point est plus concret qu’un slogan sur la transparence.
Et si un copropriétaire exerce lui-même la fonction ?
La question du coût d’un syndic copropriétaire est traitée séparément dans l’article existant « Syndic copropriétaire : combien coûte réellement la gestion d’une petite copropriété ? ».
Le niveau de rémunération à partir duquel cette activité devient professionnelle, avec les conséquences fiscales et de TVA qui s’y attachent, relève de règles extérieures au droit de la copropriété.
Comment comparer intelligemment ?
Il faut poser une question très simple : qu’est-ce que l’immeuble reçoit réellement en échange du prix voté ?
Le contrat, l’organisation, les prestations supplémentaires, le compte bancaire du syndicat et le traitement des éventuels conflits d’intérêts donnent une réponse plus sérieuse qu’un prix ramené mécaniquement au nombre de lots.