Es gibt keine allgemeine gesetzliche Gebührenordnung, die das Honorar eines Verwalters festlegt. Der Preis hängt daher vom angebotenen Mandat, vom Gebäude und von den enthaltenen Leistungen ab. Das Gesetz regelt dagegen mehrere Punkte, die beim Vergleich eines Angebots weiterhelfen: die Vergütung wird von der Versammlung beschlossen, die Gelder der Eigentümergemeinschaft sind auf ein Konto einzuzahlen, das auf ihren Namen eröffnet ist, und bestimmte Vereinbarungen mit Unternehmen, die dem Verwalter nahestehen, brauchen eine besondere Genehmigung.
Warum können zwei gleich große Gemeinschaften unterschiedlich viel zahlen?
Die Zahl der Einheiten erzählt nur einen Teil der Geschichte.
Ein Gebäude ohne gemeinschaftliche Anlagen, mit wenigen Lieferanten und einfacher Buchhaltung verlangt nicht dieselbe Verwaltung wie eines mit Zentralheizung, mehreren technischen Verträgen, Zahlungsrückständen oder einem Arbeitsprogramm.
Honorare zu vergleichen beginnt also damit, die tatsächlich verlangte Arbeit zu vergleichen.
Wer entscheidet über die Vergütung des Verwalters?
Die Bedingungen der Vergütung des Verwalters und die besonderen Modalitäten seines Mandats werden von der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer festgelegt. (RGD du 13 juin 1975, art. 19 ; loi du 16 mai 1975, art. 15)
Das ist eine nützliche Unterscheidung: die Bestellung des Verwalters und seine Vergütung fallen nicht unter dieselbe Mehrheit.
Worauf ist in einem Angebot zu achten?
Zuerst darauf, was in der laufenden Verwaltung enthalten ist: Buchhaltung, Versammlungen, Verfolgung der Verträge, Zahlungsaufforderungen, Bearbeitung von Anfragen, Begehungen, Vorfälle und technische Betreuung.
Dann darauf, was gesondert berechnet wird.
Ein niedriger Jahrespreis kann durchaus interessant bleiben. Vergleichbar mit einem anderen Preis ist er aber nur, wenn beide Angebote wirklich denselben Umfang abdecken.
Warum müssen die Verbindungen des Verwalters zu bestimmten Dienstleistern offengelegt werden?
Die großherzogliche Verordnung verlangt eine besondere Genehmigung der Versammlung, wenn eine Vereinbarung zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter, bestimmten ihm nahestehenden Personen oder einem Unternehmen geschlossen wird, an dem diese Personen beteiligt sind oder in dem sie bestimmte Funktionen ausüben. (RGD du 13 juin 1975, art. 29)
Diese Regel bedeutet nicht, dass eine solche Vereinbarung verboten wäre. Sie bedeutet, dass sie nicht unbemerkt bleiben darf.
Wohin gehören die Gelder der Gemeinschaft?
Jeder für Rechnung der Eigentümergemeinschaft erhaltene Betrag ist unverzüglich auf ein auf ihren Namen eröffnetes Konto einzuzahlen. (RGD du 13 juin 1975, art. 28)
Für einen Miteigentümer, der zwei Angebote vergleicht, ist dieser Punkt greifbarer als ein Schlagwort über Transparenz.
Und wenn ein Miteigentümer das Amt selbst ausübt?
Die Kostenfrage eines Miteigentümers als Verwalter wird gesondert im bestehenden Artikel „Miteigentümer als Verwalter: Wie viel kostet die Verwaltung eines kleinen Wohnungseigentums wirklich?“ behandelt.
Ab welcher Vergütung diese Tätigkeit gewerblich wird, mit den steuerlichen und umsatzsteuerlichen Folgen, richtet sich nach Regeln außerhalb des Miteigentumsrechts.
Wie vergleicht man vernünftig?
Mit einer sehr einfachen Frage: was bekommt das Gebäude tatsächlich für den beschlossenen Preis?
Der Vertrag, die Organisation, die zusätzlichen Leistungen, das Bankkonto der Gemeinschaft und der Umgang mit möglichen Interessenkonflikten geben eine ernsthaftere Antwort als ein Preis, der mechanisch durch die Zahl der Einheiten geteilt wird.