Kann e Matbesëtzer d'Funktioun vum Syndic selwer ausüben?
Dat lëtzebuergescht Recht schaaft kee besonnesche Statut vun engem „benevole Syndic“. Dësen Ausdrock bezeechent allgemeng e Matbesëtzer, deen d'Funktioun vum Syndic ausüübt, ouni en externe Professionellen ze sinn.
D'Dispens vun der Etablissementsautorisatioun betrëfft d'Gebaier mat maximal néng Lose fir Wunnzwecker, ënner der Bedéngung, datt op d'mannst ee vun dëse Lose dem proposéierte Matbesëtzer-Syndic gehéiert. Déi zwou Konditioune si kumulativ.
D'Wuert „benevole“ heescht net zwangsleefeg, datt all Verguddegung verbueden ass. D'Konditioune vun der Verguddegung gi vun der Versammlung mat der am Artikel 15 virgesi Majoritéit fixéiert. Et muss kloer decidéiert ginn, ob d'Persoun gratis handelt, ob hir Käschten zréckbezuelt ginn oder ob eng Indemnitéit virgesinn ass.
D'Reglement vun der Koproprietéit muss och verifizéiert ginn: et kann besonnesch Konditioune virgesinn an, jee no senger Redaktioun, d'Funktioun engem professionelle Syndic virbehalen.
Wéi eng Ausgabe bleiwen zu Laascht vun der Koproprietéit?
D'Koproprietéit muss iwwer eng getrennte bankmässeg a komptabel Organisatioun verfügen. D'Zommen, déi am Numm vum Syndikat kritt ginn, gi op e Kont, deen op säin Numm opgemaach ass, iwwerwisen an de Syndic féiert eng getrennte Comptabilitéit.
Dobäi kommen d'Käschte fir d'Verschécken, d'Archivéieren, d'Bank, d'Assurance, d'Berodung oder déi technesch Ënnerstëtzung. Eng Gestioun duerch e Matbesëtzer vermeit net d'Käschte vun engem Professionellen, deen néideg ass fir e Chantier, e Sträit oder eng Expertis.
Wéi d'Zäit moossen, déi tatsächlech der Gestioun gewidmet gëtt?
Déi siichtbar Zäit ass déi vun der jäerlecher Versammlung. De Rescht deelt sech op a kleng Aufgaben: d'Bezuelunge verifizéieren, d'Rechnunge klasséieren, en Betrib relancéieren, engem Bewunner äntweren, e Schued verfollegen oder en Devis virbereeden.
Eng roueg Koproprietéit kann während e puer Méint wéineg Interventioune verlaangen. Eng Leck, eng net bezuelt Laascht oder wichteg Aarbechte kënnen op eemol méi Owenter mobiliséieren.
Et ass klug, d'Aufgaben virun der Bezeechnung z'identifizéieren an ze decidéieren, wat direkt gemaach, zréckbezuelt oder engem Prestataire uvertraut gëtt.
Wéini funktionéiert dëst Modell gutt?
Et passt virun allem zu engem einfache Gebai, dat gutt dokumentéiert ass, ouni gréissere Sträit an an deem d'Matbesëtzer kooperéieren.
Et gëtt fragil, wann d'Archive onvollstänneg sinn, wann d'Konten net ofgeschloss sinn, wann schwéier Aarbechten erwaart ginn oder wann all Decisioun e Konflikt provozéiert.
Dräi Modeller kënne verglach ginn: Gestioun duerch e Matbesëtzer, Gestioun mat punktueller Ënnerstëtzung a professionellt Mandat.
Wéi d'Kontinuitéit garantéieren?
D'Archive gehéieren dem Syndikat, net der Persoun, déi d'Funktioun ausüübt. D'Ofliesungen, Kontrakter, Rechnungen, Protokoller an Accèsen mussen iwwerholl kënne ginn.
Am Fall vun engem Verhënnernis oder engem Ausfall vum Syndic kann all Interesséierten, no enger Mise en demeure, déi während fofzéng Deeg resultatlos bliwwen ass, de President vum Aarrondissementsgeriicht froen, ganz oder en Deel vun der Missioun engem Member vum Verwaltungsrot oder engem provisoreschen Administrateur uvertrauen. Wann d'Syndikat ouni Syndic ass, beruft de President vum Verwaltungsrot, oder soss all Member vun dësem Rot, d'Versammlung an, fir en neie Syndic ze designéieren. Bis deen seng Funktioun untrëtt, féiert de Verwaltungsrot déi lafend Gestiounsakten aus, dorënner d'Fongsufroen, an d'Akten, déi duerch d'Dringlechkeet néideg sinn. Dës Mechanismen existéieren, mä si ersetzen keng exploitéierbar Dokumentatioun.
Wien dréit d'Risiko vun engem Gestiounsfeeler?
E professionelle Syndic verfüügt normalerweis iwwer eng professionell Zivilhaftpflichtversécherung. E Matbesëtzer, deen d'Funktioun unhëlt, profitéiert net zwangsleefeg vun enger equivalenter Deckung.
Virun senger Bezeechnung sollt d'Koproprietéit mat hirem Assureur verifizéieren, wat fir d'Gestiounsakten, d'Bezuelfeeler, déi spéit Deklaratiounen an d'Verfollege vun den Aarbechte gedeckt ass. Dës Verifikatioun schaaft keng Assuranceverflichtung, déi net am Gesetz stéing; si erméiglecht et just, e Risiko ze moossen, deen dacks ignoréiert gëtt.
Wéi Interessekonflikter vermeiden?
All Konventioun tëscht dem Syndikat an dem Syndic, senge Bedéngste oder senge Verschwéierte bis abegraff den drëtte Grad, oder deene vu sengem Konjoint am selwechte Grad, muss speziell duerch eng Decisioun vun der Generalversammlung autoriséiert ginn. Datselwecht gëllt fir Konventiounen tëscht dem Syndikat an engem Betrib, deem dës Persoune Proprietär oder Associéë sinn oder an deem si d'Funktioune vu Gérant, Administrateur, Direkter, Salarié oder Bedéngste ausüben (Artikel 29 vum groussherzogleche Reglement vum 13. Juni 1975, Mémorial A Nr. 34 vum 20. Juni 1975).
An enger klenger Koproprietéit sinn déi perséinlech Bezéiungen dacks. Si mussen deklaréiert ginn an d'Decisioun dokumentéiert.
Referenztexter
- Guichet.lu, Aktivitéit vum Syndic an Dispens
- Gesetz vum 16. Mee 1975 iwwer de Statut vun der Koproprietéit vu bebaute Immeublen (Mémorial A Nr. 28 vum 23. Mee 1975), notamment Artikel 22 (Organisatioun am Fall vun engem Empêchement, enger Carence oder engem Feele vum Syndic), ersat duerch d'Gesetz vum 22. Abrëll 1985 (Mémorial A Nr. 22 vum 9. Mee 1985)
- Groussherzogleche Reglement vum 13. Juni 1975 (Mémorial A Nr. 34 vum 20. Juni 1975), notamment Artikelen 18, 19, 23, 24 an 29