Le comptage divisionnaire fait circuler beaucoup de dates. Toutes ne figurent pas dans la loi. Voici ce que le texte promulgué impose réellement, à qui, et à quelle échéance.
Ce que dit la loi du 28 novembre 2024
La loi du 28 novembre 2024 concerne le comptage divisionnaire et la répartition des coûts de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire. Elle a été adoptée par la Chambre des députés le 14 novembre 2024 (projet de loi 8250), publiée au Journal officiel le 2 décembre 2024, et elle est entrée en vigueur le jour de cette publication.
Elle finalise la transposition de la directive (UE) 2018/2002, qui modifie la directive 2012/27/UE relative à l'efficacité énergétique. Quelques dispositions sont entrées en vigueur plus tard, six mois après la publication, soit le 2 juin 2025 : elles sont donc, elles aussi, déjà applicables.
Attention aux dates qui circulent
Le projet de loi déposé en 2023 prévoyait tout un calendrier de rapportage : mise en demeure par le gestionnaire de réseau, information annuelle du gestionnaire par le syndic, remontée au ministre. Ces obligations ont été supprimées par amendement avant le vote et ne figurent pas dans la loi promulguée. Si vous avez vu passer des échéances en juin 2026 ou en mars 2027, elles viennent de cette version abandonnée du texte : il n'y a pas de reporting périodique à organiser.
Qui est concerné — et les exceptions
La loi vise les immeubles collectifs comportant plusieurs unités privatives, dont au moins une à usage d'habitation, alimentés par une installation centrale ou raccordés à un réseau de chaleur ou de froid. Aucune exception de taille : une petite copropriété n'y échappe pas parce qu'elle est petite.
En revanche, le texte prévoit un régime d'exceptions substantiel. En sont notamment exclus les structures d'hébergement, les cas d'impossibilité technique, les immeubles situés sous un seuil de consommation fixé par règlement grand-ducal, et surtout les circuits internes de chaleur des immeubles des classes d'isolation thermique A+, A, B, C ou D. Une part importante du parc récent ou rénové est donc hors obligation pour la chaleur : c'est la première chose à vérifier pour un immeuble donné.
L'obligation, et la seule date à retenir
Le principe est l'installation de compteurs individuels d'énergie thermique — chaleur, froid et eau chaude sanitaire — pour chaque unité concernée.
1er janvier 2027 : les appareils installés avant l'entrée en vigueur de la loi doivent être rendus lisibles à distance, ou remplacés par des dispositifs lisibles à distance. C'est la seule échéance calendaire du texte.
Comment les coûts se répartissent
La loi ne se contente pas d'imposer des compteurs, elle fixe la clé de répartition. Les frais communs sont égaux au total des frais de combustible ou d'énergie multiplié par un coefficient de 0,30 : autrement dit, 70 % des coûts suivent la consommation individuelle et 30 % restent répartis selon les règles de la loi de 1975 — millièmes et règlement de copropriété.
Les immeubles déjà équipés avant l'entrée en vigueur conservent leur coefficient historique, choisi entre 0 et 0,50, avec la faculté de basculer vers 0,30. Lorsque l'eau chaude sanitaire n'est pas mesurée séparément, sa part est estimée forfaitairement à deux tiers au moins du prix total.
L'information des occupants
Quand les compteurs sont télérelevables, l'occupant reçoit au moins une fois par mois une note d'évaluation reprenant sa consommation et le montant facturé. Sinon, le résultat des relevés est communiqué dans les deux mois — sauf s'il reste consultable par l'occupant dans ses propres locaux.
S'y ajoute une note d'information annuelle, qui doit désormais être notifiée avec la convocation à l'assemblée générale (règlement grand-ducal du 28 novembre 2024). En copropriété, la chaîne est explicite : le syndic transmet aux copropriétaires, qui transmettent aux occupants dans les plus brefs délais.
Les sanctions — le vrai levier
Le ministre peut prononcer des amendes de 1 000 à 10 000 euros à l'encontre du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou du gestionnaire de réseau, et de 5 000 à 25 000 euros en cas de fausses déclarations.
Un point mérite l'attention des syndics : le syndicat est exonéré lorsque le défaut est imputable au syndic — lequel est alors personnellement passible de l'amende.
Il existe aussi une sanction civile : à défaut d'installation conforme, les frais de chauffage, de froid et d'eau chaude sanitaire facturés au locataire ne sont pas présumés justifiés et échus.
Ce que cela change dans la gestion courante
Trois réflexes pour un syndic. D'abord, vérifier immeuble par immeuble si une exception s'applique — la classe d'isolation thermique est décisive. Ensuite, inscrire le choix des appareils à l'ordre du jour d'une assemblée générale, en tenant compte de l'échéance du 1er janvier 2027. Enfin, organiser la chaîne d'information vers les occupants, mensuelle et annuelle, car c'est elle qui expose personnellement le syndic en cas de défaillance.
Un sujet suivi par la profession
Le Groupement des syndics professionnels du Luxembourg (GSPL) a consacré une séance d'information à cette loi le 31 janvier 2025, avec la Direction générale de l'énergie du ministère de l'Économie.
Où trouver les textes
La loi est publiée sur legilux.public.lu, et son règlement grand-ducal d'exécution du 28 novembre 2024 — qui porte les seuils et les modalités — sur le même site. Le dossier parlementaire complet, amendements inclus, est consultable sur chd.lu.