Warum genügt der Gesamtpreis nicht?
Zwei Unternehmen können unterschiedlichen Leistungen denselben Namen geben. Eine „Fassadensanierung" kann in einem Angebot die Reparaturen, das Gerüst und die Endarbeiten umfassen, in einem anderen aber nur den Anstrich.
Nur die Beträge zu vergleichen bedeutet, unterschiedliche Vorhaben zu vergleichen. Der günstigste Kostenvoranschlag kann zum teuersten werden, wenn die vergessenen Leistungen als Zusätze auftauchen.
Wie schafft man einen gemeinsamen Umfang?
Das Wohnungseigentum muss das Bauwerk, die Mängel und das erwartete Ergebnis beschreiben. Bei einer komplexen Baustelle kann ein Architekt, ein Ingenieur oder ein Ingenieurbüro das Lastenheft erstellen müssen.
Jedes Unternehmen erhält dieselben Pläne, Fotos, Berichte, Aufmaße und Zugangsbeschränkungen. Eine Besichtigung ermöglicht es, die Schutzmaßnahmen und Baustelleneinrichtungen zu bestimmen.
Beim Eingang der Angebote muss geprüft werden, ob sie denselben Umfang aufgreifen. Das Fehlen einer Position bedeutet nicht, dass sie enthalten ist.
Welche Abweichungen sind zu erkennen?
Die Materialien müssen präzise genug beschrieben sein, um ihre Qualität und ihre Lebensdauer zu verstehen. Die Mengen oder Flächen müssen ersichtlich sein.
Der Kostenvoranschlag gibt die Vorbereitungen, Entsorgungen, Schutzmaßnahmen, Anschlüsse, Reinigungen und Instandsetzungen an.
Die Fristen müssen zusammen mit den Startbedingungen gelesen werden. Ein innerhalb von acht Wochen verfügbares Unternehmen verspricht nicht, in acht Wochen fertigzustellen.
Wie behandelt man Varianten?
Eine Variante entspricht einer echten Alternative: reparieren oder ersetzen, zwischen zwei Dämmstufen wählen oder eine Option vorsehen.
Sie muss vom Grundangebot getrennt bleiben. Wenn jedes Unternehmen eine andere Lösung vorschlägt, weiß die Versammlung nicht mehr, ob sie die Preise oder die technischen Entscheidungen vergleicht.
Welche vertraglichen Elemente sind zu beachten?
Der Kostenvoranschlag gibt an, ob die Beträge ohne Steuer oder einschließlich aller Steuern verstanden werden. Er präzisiert die Zahlungen, Anzahlungen, die Gültigkeit, die Garantien und das Verfahren für zusätzliche Arbeiten.
Die Abnahme muss vorweggenommen werden. Sie ermöglicht es, die Fertigstellung und die Vorbehalte festzustellen.
Wie legt man die Angebote der Versammlung vor?
Eine Vergleichstabelle hilft, ersetzt aber nicht die Kostenvoranschläge. Sie muss die Unterschiede, Ausschlüsse und Optionen aufzeigen.
Ist ein Unternehmen mit dem Verwalter oder ihm nahestehenden Personen unter den in der großherzoglichen Verordnung vorgesehenen Bedingungen verbunden, so muss die Vereinbarung besonders genehmigt werden.
Die Versammlung muss wissen, wer nach der Abstimmung entscheiden kann. Eine Vollmacht zur Wahl einer Variante oder zur Annahme eines Zusatzes muss präzise sein.
Was geschieht, wenn die Versammlung ein von einigen Miteigentümern getragenes Vorhaben ablehnt?
Lehnt die Versammlung es ab, Verbesserungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen zu genehmigen, so können die betroffenen Miteigentümer beim Bezirksgericht die Genehmigung beantragen, sie auf eigene Kosten auszuführen.
Kann ihnen die Nutzung der Anlage vorbehalten werden, so können die anderen Miteigentümer später Zugang dazu erhalten, indem sie ihren Kostenanteil zahlen, der zu dem Zeitpunkt bewertet wird, zu dem sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen.
Und wenn Dringlichkeit vorliegt?
Im Dringlichkeitsfall kann der Verwalter die zur Sicherung des Gebäudes notwendigen Arbeiten ausführen lassen, die Miteigentümer informieren und unverzüglich eine Versammlung einberufen.
Der Vergleich mehrerer Angebote kann dann unmöglich sein. Die Dringlichkeit entbindet nicht davon, das Problem und die getroffenen Entscheidungen zu dokumentieren.
Referenztexte
- Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Statut des Miteigentums an bebauten Grundstücken (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975), insbesondere Artikel 16, 17, 20, 21, 26 und 27 — die Buchstaben b) und d) des Artikels 16 gehen auf das Gesetz vom 22. April 1985 (Mémorial A Nr. 22 vom 9. Mai 1985) zurück, die Buchstaben e), f) und g) desselben Artikels sowie Buchstabe c) des Artikels 17 auf das Gesetz vom 30. Juni 2022 (Mémorial A Nr. 347 vom 11. Juli 2022)
- Großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975 (Mémorial A Nr. 34 vom 20. Juni 1975), insbesondere Artikel 27 und 29