Warum betrifft eine private Anlage das Wohnungseigentum?
Das luxemburgische Gesetz über das Miteigentum an bebauten Grundstücken gilt nicht nur für Wohnungen. Es regelt auch die Bürogebäude und die gemischt genutzten Gebäude, sobald das Eigentum in Lose aufgeteilt ist, die private Teile und einen Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen umfassen.
Die Inneneinheit befindet sich in einem Büro, doch die Anlage umfasst auch Kältemittelleitungen, Kabel, Kondensat und eine Außeneinheit.
Diese Elemente können eine Decke, einen Schacht, eine Fassade, ein Dach oder einen Gemeinschaftsraum durchqueren. Bei Schweigen der Titel bleiben die Schächte und die Leitungsteile einer gemeinschaftlichen Einrichtung gemeinschaftlich, selbst wenn sie einen privaten Raum durchqueren. Ein als privat dargestelltes Vorhaben kann daher die gemeinschaftlichen Teile oder das äußere Erscheinungsbild verändern.
Die erste Frage ist nicht die Marke der Maschine, sondern der vollständige Verlauf der Anlage.
Warum sollte man eine Decke nicht ohne Untersuchung durchbohren?
Eine Decke trägt zur Standsicherheit und zum Feuerwiderstand bei. Sie kann Bewehrungen, Spannkabel, Leitungen oder Aussparungen enthalten.
Eine improvisierte Durchbohrung kann ein tragendes Bauteil beschädigen, eine Leitung durchtrennen oder einen Mangel bei der Brandabschottung verursachen.
Man muss die Pläne heranziehen, die Leitungen orten und die Stellungnahme eines Statikers einholen, wenn die Struktur betroffen ist. Sind die Pläne unvollständig, kann eine Ortung oder ein Scan erforderlich sein.
Die Zustimmung des Wohnungseigentums ersetzt nicht die technische Validierung.
Wo die Außeneinheit installieren?
Die Einheit kann an einer Fassade, einem Dach, einer Terrasse, einem Hof oder an einem technischen Standort vorgesehen werden. Jede Lösung hat ihre Zwänge.
Der Lärm muss für die Büros, Wohnungen und Nachbarn bewertet werden. Die Vibrationen erfordern geeignete Halterungen. Der Warmluftauslass darf einen anderen Bewohner nicht stören.
Das Gerät muss für die Wartung zugänglich bleiben. Das äußere Erscheinungsbild und die kommunalen Vorschriften müssen geprüft werden.
Wie das Kondensat ableiten?
Die Klimaanlage erzeugt Wasser. Es muss zu einem vorgesehenen Punkt abgeleitet werden, mit einem Gefälle, einem Siphon oder einer Pumpe je nach Konfiguration.
Ein Auslass an einer Fassade, einer Terrasse oder dem Gehweg kann Spuren, Eindringungen oder Glatteis verursachen. Eine Pumpe fügt Lärm, Wartung und Ausfallrisiko hinzu.
Der Verlauf muss auf den Plänen erscheinen.
Welche weiteren Zwänge sind zu prüfen?
Die verfügbare elektrische Leistung muss geprüft werden. Eine Anhäufung individueller Anlagen kann einen Verteiler überlasten.
Die Wanddurchführungen müssen die Brand- und Schallschutzleistungen erhalten. Die Schächte und abgehängten Decken sind keine freien Räume.
Die vorhandene Lüftung muss geprüft werden. Eine Klimaanlage kühlt die Luft, erneuert sie aber nicht zwangsläufig.
Wer greift in den Kältekreislauf ein?
Die Verordnung (EU) 2024/573 regelt die Geräte, die fluorierte Treibhausgase enthalten. Die Kontrollen werden nicht mehr durch ein bloßes Gewicht des Kältemittels bestimmt, sondern durch Schwellenwerte, die in Tonnen CO₂-Äquivalent ausgedrückt werden, insbesondere 5, 50 und 500 Tonnen, mit einem besonderen Schwellenwert von 10 Tonnen für bestimmte hermetisch geschlossene Geräte.
Diese Schwellenwerte in Tonnen CO₂-Äquivalent dürfen nicht zu dem voreiligen Schluss verleiten, dass eine kleine Anlage außerhalb des Anwendungsbereichs liegt. Für die Kältemittel mit geringem Treibhauspotenzial des Anhangs II, Abschnitt 1 (insbesondere die Hydrofluorolefine, sogenannte HFO), drückt die Verordnung auch Schwellenwerte unmittelbar in Masse aus, in der Größenordnung von 1, 10 und 100 Kilogramm. Ferner betrifft eine Ausnahme die hermetisch geschlossenen Geräte, die weniger als 3 Kilogramm fluorierte Gase enthalten, eine bei kleinen Geräten häufige Konfiguration. Man muss daher das verwendete Kältemittel und seine Füllmenge prüfen, bevor man auf eine Befreiung schließt.
Die Dichtheitskontrollen müssen von zertifizierten natürlichen Personen durchgeführt werden, die bei einem zertifizierten Unternehmen beschäftigt sind. Ihre Häufigkeit hängt von der CO₂-Äquivalent-Füllmenge und dem etwaigen Vorhandensein eines Leckage-Erkennungssystems ab.
Die neuen oder erheblich umgestalteten Geräte sind ebenfalls Gegenstand einer Abnahme durch die zuständigen Bediensteten der Chambre des Métiers. Diese Abnahme darf nicht mit derjenigen verwechselt werden, die seit dem 19. September 2025 für an einen wassergeführten Heizkreis angeschlossene Wärmepumpen vorgesehen ist: Letztere schließt die Geräte aus, die die Wärme an die Luft abgeben.
Die Abschlussmappe der Arbeiten bestimmt das Unternehmen, das Kältemittel, die Füllmenge, die Zertifikate und die Wartung.
Welche Mehrheit muss erreicht werden?
Die einem Miteigentümer erteilte Genehmigung, auf eigene Kosten Arbeiten auszuführen, die die gemeinschaftlichen Teile oder das äußere Erscheinungsbild betreffen, unter der Bedingung, dass sie der Zweckbestimmung des Gebäudes entsprechen, bedarf der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer.
Wird diese Mehrheit nicht erreicht, kann eine neue Versammlung mit der Mehrheit der Anwesenden oder Vertretenen entscheiden. Im Falle einer Ablehnung kann der Miteigentümer den Richter um die Genehmigung ersuchen, die Arbeiten auszuführen, sofern diese weder die Festigkeit noch die Ästhetik des Gebäudes beeinträchtigen und die anderen Miteigentümer nicht stören.
Diese drei Kriterien entsprechen unmittelbar den technischen Kontrollen des Vorhabens: Struktur, äußeres Erscheinungsbild, Lärm, Vibrationen und Luftauslass.
Welche Genehmigung beantragen?
Eine vollständig im Inneren gelegene Anlage befindet sich nicht in derselben Situation wie ein Vorhaben, das eine Decke durchquert oder eine Einheit an einer Fassade befestigt.
Der Antrag an den Verwalter muss Pläne, Leitungen, Durchbohrungen, den Standort der Einheit, Akustik, Kondensat, elektrische Leistung und Brandschutzmaßnahmen umfassen.
Die Versammlung muss das genaue Bauwerk verstehen. Eine allgemeine Genehmigung „zur Installation einer Klimaanlage" ist unzureichend, wenn das Vorhaben nicht definiert ist.
Je nach Konfiguration kann eine kommunale oder eine auf die klassifizierten Anlagen bezogene Genehmigung erforderlich sein. Die Genehmigung des Wohnungseigentums ersetzt nicht die behördlichen Genehmigungen.
Wer stellt den Antrag, wenn ein Mieter die Büros nutzt?
In einem Bürogebäude ist der Nutzer des Raums oft Mieter. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft stellt jedoch der Miteigentümer den Antrag und bleibt für die mit seinem Los verbundene Anlage verantwortlich.
Der Mietvertrag muss gesondert die Finanzierung, die Wartung, die Reparaturen und das Schicksal der Anlage am Ende der Mietzeit regeln. Das Wohnungseigentum hat diese vertragliche Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter nicht zu schlichten.
Was ist nach den Arbeiten zu übergeben?
Der Eigentümer übergibt die ausführungskonformen Pläne, technischen Datenblätter, Zertifikate, Wartungsanweisungen und Referenzen der Durchbohrungen.
In einem Bürogebäude ändern sich die Ausbauten mit den Nutzern. Ohne aktuelle Mappe beginnt jede Renovierung erneut mit einer kostspieligen Recherche.
Ein letzter Punkt muss zum Zeitpunkt der Genehmigung geregelt werden und nicht zum Zeitpunkt des Weiterverkaufs. Das Gesetz legt das Schicksal einer auf einem gemeinschaftlichen Teil installierten privaten Anlage nicht fest, wenn das Los den Eigentümer wechselt. Der Versammlungsbeschluss muss daher die Bedingungen für Wartung, Instandsetzung und Haftung präzisieren, und der Verkäufer muss diesen Beschluss mit den Dokumenten des Loses übermitteln.
Referenztexte
- Verordnung (EU) 2024/573 über fluorierte Treibhausgase
- Administration de l'environnement, Zertifizierungen
- Administration de l'environnement, Dichtheitskontrollen
- Gesetz vom 10. Juni 1999 über die klassifizierten Anlagen
- Guichet.lu, klassifizierte Anlagen
- Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Statut des Miteigentums an bebauten Grundstücken (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975), insbesondere Artikel 1, 2, 3 und 16 — wobei Buchstabe b) des Artikels 16 (Arbeiten, die die gemeinschaftlichen Teile oder das äußere Erscheinungsbild betreffen) ergänzt und Buchstabe d) (Umgestaltung bestehender Ausstattungselemente) durch das Gesetz vom 22. April 1985 (Mémorial A Nr. 22 vom 9. Mai 1985) hinzugefügt wurde