Wenn eine Einheit vermietet ist, erhält der Eigentümer die Mittelabrufe und die Abrechnungen des Miteigentums. Das bedeutet nicht, dass er von seinem Mieter dieselben Beträge verlangen kann. Das Miteigentum und das Mietverhältnis sind zwei verschiedene Rechtsbeziehungen. Der Miteigentümer muss der Miteigentümergemeinschaft die für seine Einheit geschuldeten Beträge zahlen. Anschließend muss er gesondert bestimmen, welche Ausgaben in der dem Mieter übergebenen Abrechnung berücksichtigt werden können.
Wer muss die Mittelabrufe an das Miteigentum zahlen ?
Für das Miteigentum ist der Schuldner der Miteigentümer. Der Syndic richtet die Mittelabrufe daher an den Eigentümer der Einheit, selbst wenn die Wohnung oder die Räumlichkeit von einem Mieter bewohnt wird.
Der Eigentümer kann vom Syndic nicht verlangen, den Mieter unmittelbar für die der Miteigentümergemeinschaft geschuldeten Beträge in Anspruch zu nehmen. Er muss das Miteigentum bezahlen und danach mit seinem Mieter den Anteil der Lasten regeln, der ihm gegebenenfalls zugerechnet werden kann.
Warum kann die Abrechnung des Syndics nicht unverändert weitergegeben werden ?
Die Abrechnung des Miteigentums umfasst Ausgaben unterschiedlicher Art. Manche entsprechen der täglichen Nutzung des Gebäudes: Heizung, Wasser, Strom für die gemeinschaftlichen Teile, Reinigung, laufende Instandhaltung oder der Betrieb bestimmter Anlagen. Andere hängen mit dem Eigentum an der Sache, mit ihrer Erhaltung oder mit der Organisation des Miteigentums zusammen.
Die vom Syndic erstellte Abrechnung beantwortet also eine Frage: Wie hoch ist der Anteil des Miteigentümers an den Ausgaben des Gebäudes ? Die Mietnebenkostenabrechnung beantwortet eine andere Frage: Welche Ausgaben können vom Mieter verlangt werden, unter Berücksichtigung des Mietvertrags und der anwendbaren Regeln ? Die beiden Dokumente dürfen nicht verwechselt werden.
Welche Ausgaben können den Mieter betreffen ?
Die dem Mieter zugerechneten Lasten müssen tatsächlichen Ausgaben entsprechen, die mit der Nutzung der Sache oder mit den Leistungen, die er in Anspruch nimmt, zusammenhängen. Dies kann insbesondere den Verbrauch von Wasser oder Heizung, den Strom für die gemeinschaftlichen Teile, die Reinigung, die laufende Instandhaltung oder bestimmte Kosten betreffen, die mit den von den Bewohnern genutzten Anlagen zusammenhängen.
Allein das Vorhandensein einer Ausgabe in der Abrechnung des Miteigentums genügt jedoch nicht, um sie automatisch vom Mieter umlagefähig zu machen. Der Eigentümer muss in der Lage sein, die Art der Ausgabe, ihre Verteilungsweise und den verlangten Betrag zu erläutern.
Welche Ausgaben bleiben mit dem Eigentum verbunden ?
Bestimmte Beträge werden vom Eigentümer aufgrund seiner Eigenschaft als Miteigentümer getragen. Dabei kann es sich insbesondere um Ausgaben für die Verwaltung des Miteigentums, für den Arbeitsfonds, für bedeutende Reparaturen oder für Arbeiten handeln, die der Erhaltung oder Verbesserung des Gebäudes dienen.
Diese Ausgaben entsprechen nicht einfach einem Verbrauch oder einer vom Mieter genutzten Leistung. Sie tragen zur Erhaltung oder zum Wert der dem Eigentümer gehörenden Sache bei. Sie sind daher von den Nutzungslasten zu unterscheiden.
Wie erstellt man die Abrechnung des Mieters ?
Der Eigentümer muss von den tatsächlichen Ausgaben des Geschäftsjahres ausgehen und nicht einfach den Betrag der Mittelabrufe übernehmen. Die während des Jahres gezahlten Abrufe sind nur Vorschüsse. Die endgültigen Kosten ergeben sich erst nach der Erstellung und Genehmigung der Konten des Miteigentums.
Der Eigentümer muss daher abwarten, bis ihm die tatsächliche Abrechnung vorliegt, die dem Mieter zurechenbaren Ausgaben herauslösen, die vom Mieter bereits gezahlten Vorschüsse berücksichtigen und die Differenz berechnen. Übersteigen die Mietvorschüsse die berücksichtigten Ausgaben, ist der Saldo zugunsten des Mieters. Sind sie unzureichend, kann ein Zusatzbetrag unter den im Mietvertrag und in den anwendbaren Rechtstexten vorgesehenen Bedingungen verlangt werden.
Kann der Mieter Belege verlangen ?
Der Mieter muss die von ihm verlangten Beträge verstehen und ihre Richtigkeit überprüfen können. Der Eigentümer muss daher die Abrechnungen, Rechnungen und Verteilungsunterlagen aufbewahren, die zur Begründung der Berechnung erforderlich sind. Ein Gesamtbetrag mit der Bezeichnung « Miteigentumslasten » genügt nicht. Die mit der Nutzung verbundenen Ausgaben sind von denjenigen zu unterscheiden, die mit dem Eigentum an der Einheit verbunden bleiben.
Referenztexte
Schuldner der Lasten gegenüber der Miteigentümergemeinschaft ist der Miteigentümer, in Anwendung des geänderten Gesetzes vom 16. Mai 1975 über das Statut des Miteigentums an bebauten Grundstücken (Art. 24). Der auf den Mietvertrag anwendbare Rahmen ergibt sich seinerseits aus dem geänderten Gesetz vom 21. September 2006 über den Wohnraummietvertrag.