Pourquoi un impayé devient-il un problème collectif ?
Les appels de fonds servent à payer des dépenses qui ne s’arrêtent pas lorsqu’un copropriétaire tarde à verser sa part. L’assurance, l’électricité, le chauffage, l’entretien et les travaux commandés restent dus.
Le premier effet est un décalage de trésorerie. Si les comptes sont tendus, le syndic peut ne plus disposer des fonds nécessaires pour payer les fournisseurs.
La dette reste celle du copropriétaire concerné. Les autres ne deviennent pas automatiquement débiteurs à sa place, mais ils peuvent subir les conséquences pratiques du manque de liquidités.
Que doit vérifier le syndic avant de relancer ?
Le montant demandé doit pouvoir être expliqué. Le relevé doit distinguer les appels, les paiements, les régularisations et le solde.
Le règlement grand-ducal encadre les sommes que le syndic peut demander : avance permanente, provisions liées au budget, remboursement de dépenses engagées, provisions spéciales et cotisations au fonds de travaux.
Ces demandes sont plafonnées. La provision de début d’exercice ne peut excéder le quart du budget prévisionnel voté, ou la moitié si le règlement ne prévoit pas d’avance de trésorerie permanente. Les provisions trimestrielles en cours d’exercice ne peuvent chacune excéder le quart de ce budget. Un appel qui sort de ces catégories ou de ces limites peut être discuté avant d’être payé.
Une erreur de référence, un paiement mal affecté ou une ancienne adresse peut parfois expliquer le retard.
Quelle différence entre une relance et une mise en demeure ?
Une relance rappelle une échéance. La mise en demeure produit des effets juridiques.
Sauf règle contraire du règlement, les sommes dues portent intérêt au taux légal en matière civile à compter de la mise en demeure.
La créance peut aussi être garantie par une hypothèque légale sur le lot. Elle est inscrite après une mise en demeure restée infructueuse et prend rang à la date de son inscription. Aucune inscription ne peut plus être demandée pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.
Comment le recouvrement doit-il progresser ?
Le syndic conserve la trace des demandes et des réponses. Le passage d’un rappel à une mise en demeure, puis à une procédure, dépend du montant, de l’ancienneté et du dossier.
Un retard isolé ne se traite pas comme plusieurs exercices impayés. La petite taille de l’immeuble ne justifie pas de laisser une dette s’accumuler.
Les autres copropriétaires doivent-ils avancer la somme ?
Chaque copropriétaire reste redevable de sa propre part. La copropriété doit néanmoins continuer à payer ses dépenses.
Si la trésorerie devient insuffisante, l’assemblée peut devoir financer temporairement le fonctionnement. Cette décision ne transfère pas définitivement la dette et les comptes doivent continuer à faire apparaître la créance.
Il ne faut pas utiliser silencieusement des sommes affectées à un autre objet.
Que peut faire un copropriétaire en difficulté ?
Le silence aggrave la situation. Un copropriétaire qui anticipe une difficulté devrait contacter rapidement le syndic, vérifier le montant et expliquer sa situation.
Un échéancier ne supprime pas la dette, mais une discussion précoce peut éviter que les intérêts s’ajoutent.
Ce que le syndic peut et ne peut pas exposer
La comptabilité soumise à l’assemblée doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat : les soldes y figurent, et c’est une obligation qui pèse sur le syndic. Cela ne l’autorise pas à commenter en séance la situation personnelle, professionnelle ou familiale du copropriétaire débiteur, qui n’est pas nécessaire au recouvrement.
Les actions personnelles nées de l’application de la loi entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans. Les litiges relèvent de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.
Textes de référence
- Loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis (Mémorial A n° 28 du 23 mai 1975), notamment articles 24, 34 et 35
- Règlement grand-ducal du 13 juin 1975 (Mémorial A n° 34 du 20 juin 1975), notamment articles 25 et 26