Warum wird ein Zahlungsrückstand zu einem gemeinschaftlichen Problem?
Die Mittelabrufe dienen dazu, Ausgaben zu bezahlen, die nicht aufhören, wenn ein Miteigentümer mit der Zahlung seines Anteils säumig ist. Die Versicherung, der Strom, die Heizung, die Instandhaltung und die beauftragten Arbeiten bleiben geschuldet.
Die erste Auswirkung ist ein Liquiditätsengpass. Sind die Konten angespannt, verfügt der Verwalter möglicherweise nicht mehr über die nötigen Mittel, um die Lieferanten zu bezahlen.
Die Schuld bleibt die des betreffenden Miteigentümers. Die anderen werden nicht automatisch an seiner Stelle zu Schuldnern, doch sie können die praktischen Folgen des Liquiditätsmangels tragen.
Was muss der Verwalter vor dem Mahnen prüfen?
Der geforderte Betrag muss erklärt werden können. Die Abrechnung muss zwischen den Umlagen, den Zahlungen, den Berichtigungen und dem Saldo unterscheiden.
Die großherzogliche Verordnung regelt die Beträge, die der Verwalter verlangen kann: ständiger Vorschuss, mit dem Haushalt verbundene Vorauszahlungen, Erstattung getätigter Ausgaben, Sondervorauszahlungen und Beiträge zum Fonds de travaux.
Diese Forderungen sind gedeckelt. Die Vorauszahlung zu Beginn des Geschäftsjahres darf ein Viertel des beschlossenen Haushaltsvoranschlags nicht überschreiten, oder die Hälfte, wenn die Ordnung keinen ständigen Liquiditätsvorschuss vorsieht. Die vierteljährlichen Vorauszahlungen während des Geschäftsjahres dürfen jeweils ein Viertel dieses Haushalts nicht überschreiten. Eine Umlage, die aus diesen Kategorien oder diesen Grenzen herausfällt, kann vor der Zahlung erörtert werden.
Ein Referenzfehler, eine falsch zugeordnete Zahlung oder eine alte Adresse kann den Verzug mitunter erklären.
Worin unterscheiden sich eine Mahnung und eine Inverzugsetzung?
Eine Mahnung erinnert an eine Fälligkeit. Die Inverzugsetzung entfaltet rechtliche Wirkungen.
Sofern die Ordnung nichts anderes bestimmt, sind die geschuldeten Beträge ab der Inverzugsetzung zum gesetzlichen Zinssatz in Zivilsachen zu verzinsen.
Die Forderung kann auch durch eine gesetzliche Hypothek auf das Los gesichert werden. Sie wird nach einer erfolglos gebliebenen Inverzugsetzung eingetragen und erhält ihren Rang zum Zeitpunkt ihrer Eintragung. Für Forderungen, die seit mehr als fünf Jahren fällig sind, kann keine Eintragung mehr verlangt werden.
Wie soll die Beitreibung voranschreiten?
Der Verwalter bewahrt die Spur der Aufforderungen und Antworten auf. Der Übergang von einer Mahnung zu einer Inverzugsetzung und dann zu einem Verfahren hängt vom Betrag, vom Alter der Forderung und von der Akte ab.
Ein einzelner Verzug wird nicht wie mehrere unbezahlte Geschäftsjahre behandelt. Die geringe Größe des Gebäudes rechtfertigt es nicht, eine Schuld anwachsen zu lassen.
Müssen die anderen Miteigentümer den Betrag vorstrecken?
Jeder Miteigentümer bleibt für seinen eigenen Anteil zahlungspflichtig. Das Wohnungseigentum muss dennoch weiterhin seine Ausgaben bezahlen.
Wird die Liquidität unzureichend, muss die Versammlung möglicherweise den Betrieb vorübergehend finanzieren. Diese Entscheidung überträgt die Schuld nicht endgültig, und die Konten müssen die Forderung weiterhin ausweisen.
Man darf nicht stillschweigend Beträge verwenden, die für einen anderen Zweck bestimmt sind.
Was kann ein Miteigentümer in Schwierigkeiten tun?
Schweigen verschlimmert die Situation. Ein Miteigentümer, der eine Schwierigkeit vorhersieht, sollte rasch den Verwalter kontaktieren, den Betrag prüfen und seine Lage erläutern.
Ein Ratenzahlungsplan hebt die Schuld nicht auf, doch ein frühzeitiges Gespräch kann verhindern, dass Zinsen hinzukommen.
Was der Verwalter darlegen darf und was nicht
Die der Versammlung vorgelegte Buchhaltung muss die Stellung jedes Miteigentümers gegenüber der Eigentümergemeinschaft ausweisen: Die Salden erscheinen darin, und dies ist eine dem Verwalter obliegende Pflicht. Dies berechtigt ihn nicht, in der Sitzung die persönliche, berufliche oder familiäre Situation des schuldnerischen Miteigentümers zu kommentieren, die für die Beitreibung nicht erforderlich ist.
Die persönlichen Klagen, die aus der Anwendung des Gesetzes zwischen Miteigentümern oder zwischen einem Miteigentümer und der Eigentümergemeinschaft entstehen, verjähren in zehn Jahren. Für die Streitigkeiten ist das Gericht des Ortes zuständig, an dem das Gebäude gelegen ist.
Referenztexte
- Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Statut des Miteigentums an bebauten Grundstücken (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975), insbesondere Artikel 24, 34 und 35
- Großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975 (Mémorial A Nr. 34 vom 20. Juni 1975), insbesondere Artikel 25 und 26