Le budget prévisionnel est préparé par le syndic puis voté par l’assemblée. Il sert à anticiper les dépenses courantes. Les appels de fonds ne peuvent cependant pas être demandés n’importe comment : le règlement grand-ducal fixe notamment les règles des provisions en début d’exercice, des provisions trimestrielles et des provisions spéciales. Depuis 2023, le fonds de travaux constitue en plus une cotisation annuelle obligatoire distincte.
Qui prépare et qui vote le budget ?
Le syndic prépare le budget prévisionnel. L’assemblée générale le vote. (RGD du 13 juin 1975, art. 24)
Le vote du budget relève de la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, puisqu’aucune majorité spéciale différente n’est prévue pour cette décision. (loi du 16 mai 1975, art. 15)
Comment passe-t-on du budget aux appels de fonds ?
Le règlement distingue plusieurs mécanismes.
Au début de l’exercice, la provision demandée ne peut en principe dépasser un quart du budget prévisionnel voté. Lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas d’avance permanente de trésorerie, cette provision peut atteindre la moitié du budget. En cours d’exercice, des provisions trimestrielles peuvent être demandées, chacune dans la limite d’un quart du budget prévisionnel. Des provisions spéciales peuvent également financer des décisions particulières, notamment des travaux. (RGD du 13 juin 1975, art. 25)
Ces plafonds donnent un cadre concret à un copropriétaire qui veut comprendre un appel de fonds inhabituel.
Le budget correspond-il aux dépenses finales ?
Non.
Le budget est une prévision. Les comptes montrent ensuite ce qui a effectivement été dépensé.
C’est cette différence qui explique qu’un copropriétaire puisse recevoir un solde après la clôture des comptes, selon les charges réelles et les avances déjà versées.
Comment les charges sont-elles réparties ?
La loi prévoit que les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes sont réparties selon la valeur relative des parties privatives. Pour certains éléments d’équipement commun, un critère lié à l’utilité peut s’appliquer. (loi du 16 mai 1975, art. 7)
Modifier les règles de répartition n’est pas un simple vote budgétaire. Hors les cas prévus par la loi, la modification exige l’unanimité. (loi du 16 mai 1975, art. 8)
Et le fonds de travaux ?
Depuis le 1er août 2023, la loi prévoit un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire.
Le montant est décidé par l’assemblée, sans pouvoir descendre sous le minimum déterminé par l’annexe légale en fonction notamment de la surface et de la classe énergétique. Les cotisations sont attachées aux lots et restent acquises au syndicat : elles ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente. (loi du 30 juin 2022 introduisant l’art. 11bis dans la loi de 1975)
Le montant minimal figure dans une annexe de la loi, qui peut être modifiée. C’est donc la version en vigueur au moment du vote qui fait foi, et pas un chiffre relevé ailleurs quelques années plus tôt.
Les intérêts peuvent-ils courir sur une somme impayée ?
Le règlement prévoit que les sommes dues portent intérêt au taux légal civil à compter de la mise en demeure. (RGD du 13 juin 1975, art. 26)
Où les sommes versées sont-elles conservées ?
Sur un compte ouvert au nom du syndicat. (RGD du 13 juin 1975, art. 28)