Der Haushaltsvoranschlag wird vom Verwalter erstellt und anschließend von der Versammlung beschlossen. Er dient dazu, die laufenden Ausgaben vorherzusehen. Zahlungsaufforderungen dürfen jedoch nicht beliebig erfolgen: die großherzogliche Verordnung regelt insbesondere die Vorschüsse zu Beginn des Geschäftsjahres, die vierteljährlichen Vorschüsse und die Sondervorschüsse. Seit 2023 kommt mit dem Fonds de travaux zusätzlich ein gesonderter verpflichtender Jahresbeitrag hinzu.
Wer erstellt und wer beschließt den Haushalt?
Der Verwalter erstellt den Haushaltsvoranschlag. Die Eigentümerversammlung beschließt ihn. (RGD du 13 juin 1975, art. 24)
Der Beschluss über den Haushalt erfordert die Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer, da für diese Entscheidung keine abweichende besondere Mehrheit vorgesehen ist. (loi du 16 mai 1975, art. 15)
Wie kommt man vom Haushalt zu den Zahlungsaufforderungen?
Die Verordnung unterscheidet mehrere Mechanismen.
Zu Beginn des Geschäftsjahres darf der angeforderte Vorschuss grundsätzlich ein Viertel des beschlossenen Haushaltsvoranschlags nicht überschreiten. Sieht die Miteigentumsordnung keinen dauerhaften Liquiditätsvorschuss vor, so kann dieser Vorschuss die Hälfte des Haushalts erreichen. Im Laufe des Geschäftsjahres können vierteljährliche Vorschüsse angefordert werden, jeder bis zu einem Viertel des Haushaltsvoranschlags. Sondervorschüsse können außerdem einzelne Beschlüsse finanzieren, insbesondere Arbeiten. (RGD du 13 juin 1975, art. 25)
Diese Obergrenzen geben einem Miteigentümer, der eine ungewöhnliche Zahlungsaufforderung verstehen will, einen konkreten Rahmen.
Entspricht der Haushalt den tatsächlichen Ausgaben?
Nein.
Der Haushalt ist eine Vorausschau. Die Abrechnung zeigt anschließend, was tatsächlich ausgegeben wurde.
Dieser Unterschied erklärt, weshalb ein Miteigentümer nach dem Abschluss der Konten einen Saldo erhalten kann, je nach den tatsächlichen Lasten und den bereits geleisteten Vorschüssen.
Wie werden die Lasten verteilt?
Das Gesetz sieht vor, dass die Lasten für Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile nach dem relativen Wert der privaten Teile verteilt werden. Für bestimmte Bestandteile der gemeinschaftlichen Ausstattung kann ein an den Nutzen anknüpfendes Kriterium gelten. (loi du 16 mai 1975, art. 7)
Die Verteilungsregeln zu ändern ist kein bloßer Haushaltsbeschluss. Außerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fälle erfordert die Änderung Einstimmigkeit. (loi du 16 mai 1975, art. 8)
Und der Fonds de travaux?
Seit dem 1. August 2023 sieht das Gesetz einen Fonds de travaux vor, der durch einen verpflichtenden Jahresbeitrag gespeist wird.
Der Betrag wird von der Versammlung beschlossen und darf den Mindestbetrag nicht unterschreiten, den der gesetzliche Anhang insbesondere nach Fläche und Energieklasse bestimmt. Die Beiträge sind den Einheiten zugeordnet und verbleiben der Gemeinschaft: sie werden dem Verkäufer beim Verkauf nicht erstattet. (loi du 30 juin 2022 introduisant l’art. 11bis dans la loi de 1975)
Der Mindestbetrag steht in einem Anhang des Gesetzes, der geändert werden kann. Maßgeblich ist daher die zum Zeitpunkt des Beschlusses geltende Fassung, und nicht eine Zahl, die einige Jahre zuvor anderswo abgelesen wurde.
Können auf einen unbezahlten Betrag Zinsen laufen?
Die Verordnung sieht vor, dass die geschuldeten Beträge ab der Mahnung Zinsen zum gesetzlichen Zivilzinssatz tragen. (RGD du 13 juin 1975, art. 26)
Wo werden die gezahlten Beträge verwahrt?
Auf einem Konto, das auf den Namen der Gemeinschaft eröffnet ist. (RGD du 13 juin 1975, art. 28)