Dans le silence ou la contradiction des titres, la loi présume communs les terrasses, balcons, balustrades et garde-corps. Elle exclut toutefois de cette présomption le revêtement superficiel d’une terrasse ou d’un balcon lorsqu’il est invisible de l’extérieur. Et lorsqu’un copropriétaire bénéficie seul de la jouissance d’une partie commune, l’entretien courant peut lui incomber, mais pas les dépenses de gros œuvre et notamment d’étanchéité. (loi du 16 mai 1975, art. 3.2 et 7)
Pourquoi un balcon n’est-il pas juridiquement une seule chose ?
Parce qu’il réunit plusieurs couches.
Il y a la dalle, l’étanchéité, le revêtement visible, le garde-corps, les évacuations et parfois des éléments liés à la façade.
La loi donne une présomption, mais celle-ci ne joue que lorsque les titres sont silencieux ou contradictoires. Le règlement et les actes de l’immeuble restent donc le premier document à consulter.
Le carrelage est-il privatif ?
La loi exclut de la présomption de partie commune le revêtement superficiel des terrasses et balcons invisible de l’extérieur. (loi du 16 mai 1975, art. 3.2)
Cela ne signifie pas qu’un propriétaire peut enlever tout ce qui se trouve sous le carrelage.
Un chantier apparemment décoratif peut atteindre l’étanchéité ou modifier la pente d’écoulement, donc toucher une partie dont la charge n’est plus la même.
Qui entretient une terrasse à jouissance exclusive ?
Lorsqu’un règlement réserve la jouissance d’une partie commune à un copropriétaire, l’entretien de cette partie lui incombe en principe.
Mais la loi ajoute immédiatement une exception : cette règle ne s’applique pas aux dépenses de gros œuvre et notamment d’étanchéité. (loi du 16 mai 1975, art. 7)
Cette distinction explique pourquoi « je suis seul à l’utiliser » ne signifie pas automatiquement « je paie tout ».
Que se passe-t-il lorsqu’un défaut provoque une infiltration ?
La priorité est d’éviter l’aggravation du dommage.
Ensuite, il faut identifier l’élément concerné : revêtement superficiel, étanchéité, évacuation, dalle ou façade.
La loi prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. (loi du 16 mai 1975, art. 11)
Cela ne préjuge pas de toutes les responsabilités possibles, mais cela explique pourquoi une infiltration touchant un élément commun doit être prise au sérieux rapidement.
Puis-je changer le garde-corps ou fermer la terrasse ?
Un garde-corps est présumé commun lorsque les titres ne disent pas autre chose. Modifier son apparence ou fermer une terrasse peut également affecter l’aspect extérieur.
Le projet peut alors relever du régime d’autorisation des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’extérieur. (loi du 16 mai 1975, art. 16 b))
Pourquoi garder les documents des travaux ?
Parce que l’étanchéité n’est visible que pendant quelques heures avant d’être recouverte.
Photos, descriptifs, factures et décision d’assemblée permettent de savoir ce qui a été fait lorsque le problème réapparaît plusieurs années plus tard.