Schweigen die Urkunden oder widersprechen sie sich, vermutet das Gesetz Terrassen, Balkone, Brüstungen und Geländer als gemeinschaftlich. Von dieser Vermutung ausgenommen ist allerdings der Oberflächenbelag einer Terrasse oder eines Balkons, soweit er von außen nicht sichtbar ist. Und wenn ein Miteigentümer einen gemeinschaftlichen Teil allein nutzt, kann ihm die laufende Unterhaltung obliegen, nicht aber die Kosten des Rohbaus und insbesondere nicht die der Abdichtung. (loi du 16 mai 1975, art. 3.2 et 7)
Warum ist ein Balkon rechtlich nicht eine einzige Sache?
Weil er mehrere Schichten vereint.
Da sind die Decke, die Abdichtung, der sichtbare Belag, das Geländer, die Entwässerung und mitunter Bestandteile, die zur Fassade gehören.
Das Gesetz stellt eine Vermutung auf, doch sie greift nur, wenn die Urkunden schweigen oder sich widersprechen. Die Miteigentumsordnung und die Urkunden des Gebäudes bleiben daher das erste Dokument, in das man schaut.
Ist der Fliesenbelag privat?
Das Gesetz nimmt von der Vermutung des gemeinschaftlichen Teils den von außen nicht sichtbaren Oberflächenbelag von Terrassen und Balkonen aus. (loi du 16 mai 1975, art. 3.2)
Das heißt nicht, dass ein Eigentümer alles entfernen darf, was unter den Fliesen liegt.
Eine scheinbar dekorative Maßnahme kann die Abdichtung erreichen oder das Gefälle verändern und damit einen Bestandteil betreffen, dessen Kosten nicht mehr derselbe trägt.
Wer unterhält eine Terrasse mit ausschließlichem Nutzungsrecht?
Behält die Miteigentumsordnung die Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils einem Miteigentümer vor, obliegt dessen Unterhaltung grundsätzlich ihm.
Das Gesetz fügt aber sofort eine Ausnahme an: diese Regel gilt nicht für die Kosten des Rohbaus und insbesondere der Abdichtung. (loi du 16 mai 1975, art. 7)
Diese Unterscheidung erklärt, warum "ich bin der Einzige, der sie nutzt" nicht automatisch "ich zahle alles" bedeutet.
Was geschieht, wenn ein Mangel zu einem Wassereintritt führt?
Vorrang hat, eine Verschlimmerung des Schadens zu verhindern.
Danach ist der betroffene Bestandteil zu bestimmen: Oberflächenbelag, Abdichtung, Entwässerung, Decke oder Fassade.
Das Gesetz sieht vor, dass die Eigentümergemeinschaft für Schäden haftet, die durch einen Baumangel oder eine unterlassene Unterhaltung der gemeinschaftlichen Teile verursacht werden. (loi du 16 mai 1975, art. 11)
Damit sind nicht alle denkbaren Haftungsfragen entschieden, aber es erklärt, warum ein Wassereintritt an einem gemeinschaftlichen Bestandteil rasch ernst genommen werden muss.
Darf ich das Geländer ändern oder die Terrasse schließen?
Ein Geländer gilt als gemeinschaftlich, solange die Urkunden nichts anderes sagen. Sein Erscheinungsbild zu verändern oder eine Terrasse zu schließen kann außerdem das äußere Erscheinungsbild betreffen.
Das Vorhaben kann dann unter die Genehmigung für private Arbeiten fallen, die die gemeinschaftlichen Teile oder das Äußere betreffen. (loi du 16 mai 1975, art. 16 b))
Warum die Unterlagen der Arbeiten aufbewahren?
Weil die Abdichtung nur wenige Stunden sichtbar ist, bevor sie überdeckt wird.
Fotos, Leistungsbeschreibungen, Rechnungen und der Beschluss der Versammlung erlauben es zu wissen, was ausgeführt wurde, wenn das Problem Jahre später wieder auftritt.