Firwat iwwer d'Wunneng eraus kucken?
E Besuch erméiglecht et, d'Raim, d'Luucht an den apparente Zoustand vun der Wunneng ze evaluéieren. Et seet vill manner iwwer d'Daach, den Asseur, d'Heizungsanlag, d'Konten oder déi scho geholl Decisiounen.
No dem Verkaf gëtt den Acquéreur net nëmme Besëtzer vu senger Wunneng. Hie kritt och en Undeel un de gemeinsamen Deeler a kënnt an de Fonctionnement vum Syndikat vun de Matbesëtzer eran. Eng Fassad, déi ze renovéieren ass, oder eng ongenügend Trésorerie kann also esou vill zielen wéi eng Kichen, déi ze ersetzen ass.
D'Zil ass net, e Gebai ouni Ausgaben ze fannen. Et ass ze wëssen, an wéi eng Koproprietéit Dir erakommt.
Wéi eng Dokumenter beschreiwen genau de Los?
Den Eegentumsakt, de beschreiwenden Tableau vun der Opdeelung, d'Pläng an d'Reglement vun der Koproprietéit erméiglechen et, d'Wunneng a seng Annexen z'identifizéieren: Keller, Garage, Plaz oder anert Lokal.
Dës Dokumenter musse mat deem verglach ginn, wat beim Besuch gewisen gëtt. E Keller, deen zënter Joren benotzt gëtt, ass net zwangsleefeg um verkafte Los hänken. Eng Parkplaz muss enger kloerer Bezeechnung an den Akten entspriechen.
D'Miteegentumsdeeler, festgeluecht am beschreiwenden Tableau vun der Opdeelung, erméiglechen et dann, d'Gewiicht vum Los a gewëssen Laaschten an Decisiounen ze verstoen. Et duergeet net, d'Fläch vun der Wunneng ze kennen.
D'Reglement an all seng modifizéierend Akte mussen och transkribéiert gi sinn, fir géint den Acquéreur duerchsetzbar ze sinn. D'Iwwerreeche vun enger Kopie beweist also net alleng, datt d'Kette vun den Akte reegelméisseg verëffentlecht gouf.
Wat verroden d'Protokoller vun der Versammlung?
D'Protokoller weisen dat richtegt Liewe vum Gebai. Si uginn déi diskutéiert oder gestëmmten Aarbechten, déi ugefochten Kontrakter, déi net bezuelte Betreeg, d'Schied an d'Decisiounen, déi nach auszeféieren sinn.
Et ass nëtzlech, méi Exercicer ze liesen. En Daach kann während zwee Joer ugeschwat gi sinn, ouni datt e Maart nach gestëmmt gouf. E Fiichtegkeetsproblem kann ënner ënnerschiddleche Formuléierunge rëmerscheinen.
Et muss ee ënnerscheeden, wat decidéiert gouf, wat nëmmen an d'A gefaasst gëtt a wat scho ausgeféiert ass. Eng notifizéiert Decisioun kann vun engem Matbesëtzer, deen dogéint ass oder ausgefall ass, nëmmen an engem Delai vun zwee Méint vun der Notifikatioun vum Protokoll un ugefochte ginn.
Wéi d'Konten ënnersichen, ouni Comptabel ze sinn?
Fänkt un, andeem Dir de lafende Budget an déi reell Ausgabe vergläicht. Eng punktuell Erhéijung huet net déiselwecht Bedeitung wéi e Budget, deen dauerhaft ënnerschat gëtt.
Ënnersicht duerno de Fonds de travaux, déi aussergewéinlech Ufroen, d'Scholde géintiwwer de Fournisseuren an déi net bezuelte Betreeg vun de Matbesëtzer. En héije Banksaldo duergeet net, wann en Zomme entsprécht, déi scho fixéiert sinn.
Frot schlussendlech, ob Mäert gestëmmt goufen, ouni scho fakturéiert ze sinn. D'Konten, déi op en bestëmmten Datum ofgeschloss sinn, weisen net ëmmer all déi scho geholl Verflichtungen.
An engem Gebai, dat kollektiv gehëtzt gëtt, frot och, wou d'Koproprietéit mat hire Verflichtunge vum individuelle Comptage steet. D'Geräter, déi virun der Inkraafttriedung vum Gesetz vum 28. November 2024 installéiert goufen, mussen spéitstens den 1. Januar 2027 aus der Distanz liesbar gemaach ginn oder duerch Apparater ersat ginn, déi aus der Distanz liesbar sinn, ausser dat ass technesch onméiglech oder mat onverhältnisméissege Käschte verbonnen (Artikel 6). D'Frist betrëfft d'Liesbarkeet aus der Distanz vun den Apparater, déi scho do sinn, an net d'Installatioun vun den Zieler selwer. Dat ass eng kollektiv datéiert Ausgab, déi net ëmmer am Budget erschéngt.
Wat iwwerhëllt Dir mam Los?
D'Kotisatiounen, déi an de Fonds vun den Aarbechte gezuelt ginn, hänken um Los a si definitiv dem Syndikat erwuess. Si ginn dem Verkeefer net zréckbezuelt. Eng Persoun, déi hiren Interessi fir d'Acquisitioun erkläert huet, muss de fir de Los konstituéierte Saldo consultéiere kënnen.
Den Acquéreur ass och solidaresch mam Verkeefer verpflicht fir d'Laaschten, déi nach beim ofgeschlossenen Exercice a bei de Méint vum lafenden Exercice geschëllt sinn. En ale Réckstand dierf also net wéi eng reng perséinlech Saach vum Verkeefer behandelt ginn.
Schlussendlech, wann de Verkeefer dem Notär keen Zertifikat vum Syndic virleet, dat manner wéi ee Mount al ass an dat bestätegt, datt hie fräi vun all Verflichtung géintiwwer dem Syndikat ass, muss d'Mutatioun dem Syndic an de vum Gesetz virgesi Forme notifizéiert ginn. De Syndic verfüügt dann iwwer aacht Deeg vum Erhale vum Avis un, fir sech géint d'Auszuele vun de Fongen a Grenz vun de geschëllte Betreeg ze widdersetzen.
Wéi eng Froe stellen ier ee ënnerschreift?
D'Fro „wéi vill kaschten d'Laaschten?“ ass ze allgemeng. Et muss ee froen, wat se beinhalten, wéi eng Geräter kollektiv sinn, wéi eng Aarbechte virauszegesi sinn a no wéi engem Schlëssel d'Ausgabe verdeelt ginn.
Eng kloer Äntwert muss de Los an den Akten, d'Undeeler am Reglement, d'Decisiounen an de Protokoller an d'Betreeg an de Konte verbannen.
Referenztexter
- Gesetz vum 16. Mee 1975 iwwer de Statut vun der Koproprietéit vu bebaute Immeublen (Mémorial A Nr. 28 vum 23. Mee 1975), notamment Artikel 10 (Koproprietéitsreglement a seng Transkriptioun, geännert duerch d'Gesetz vum 22. Abrëll 1985, Mémorial A Nr. 22 vum 9. Mee 1985), Artikel 11bis (Fonds de travaux, agefouert duerch d'Gesetz vum 30. Juni 2022, Mémorial A Nr. 347 vum 11. Juli 2022), Artikel 25 Alinea 2 (Solidaritéit vum Acquéreur, bäigefüügt duerch d'Gesetz vum 22. Abrëll 1985) an Artikel 34
- Guichet.lu, beschreiwenden Tableau vun der Opdeelung