Warum über die Wohnung hinausblicken?
Eine Besichtigung ermöglicht es, die Räume, das Licht und den sichtbaren Zustand der Wohnung zu beurteilen. Sie sagt viel weniger über das Dach, den Aufzug, den Heizraum, die Konten oder die bereits getroffenen Entscheidungen aus.
Nach dem Kauf wird der Erwerber nicht nur Eigentümer seiner Wohnung. Er erhält auch einen Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen und tritt in den Betrieb der Eigentümergemeinschaft ein. Eine zu sanierende Fassade oder eine unzureichende Liquidität kann daher ebenso ins Gewicht fallen wie eine zu ersetzende Küche.
Das Ziel ist nicht, ein Gebäude ohne Ausgaben zu finden. Es geht darum zu wissen, in welches Wohnungseigentum Sie eintreten.
Welche Dokumente beschreiben das Los genau?
Die Eigentumsurkunde, der Aufteilungsplan, die Pläne und die Miteigentumsordnung ermöglichen es, die Wohnung und ihre Nebenräume zu bestimmen: Keller, Garage, Stellplatz oder anderer Raum.
Diese Dokumente sind mit dem abzugleichen, was bei der Besichtigung gezeigt wird. Ein seit Jahren genutzter Keller ist nicht zwangsläufig dem verkauften Los zugeordnet. Ein Stellplatz muss einer klaren Bezeichnung in den Urkunden entsprechen.
Die durch den Aufteilungsplan festgelegten Miteigentumsanteile ermöglichen es dann, das Gewicht des Loses bei bestimmten Kosten und Entscheidungen zu verstehen. Es genügt nicht, die Fläche der Wohnung zu kennen.
Die Ordnung und jede ihrer Änderungsurkunden müssen ebenfalls eingetragen worden sein, um gegenüber dem Erwerber wirksam zu sein. Die Aushändigung einer Kopie beweist daher für sich allein nicht, dass die Kette der Urkunden ordnungsgemäß veröffentlicht wurde.
Was offenbaren die Versammlungsprotokolle?
Die Protokolle zeigen das tatsächliche Leben des Gebäudes. Sie geben die erörterten oder beschlossenen Arbeiten, die angefochtenen Verträge, die Zahlungsrückstände, die Schadensfälle und die noch auszuführenden Entscheidungen an.
Es ist nützlich, mehrere Geschäftsjahre zu lesen. Ein Dach kann zwei Jahre lang angesprochen worden sein, ohne dass bereits ein Auftrag beschlossen wurde. Ein Feuchtigkeitsproblem kann in unterschiedlichen Formulierungen wieder auftauchen.
Man muss unterscheiden zwischen dem, was beschlossen wurde, dem, was nur in Erwägung gezogen wird, und dem, was bereits ausgeführt ist. Eine zugestellte Entscheidung kann von einem widersprechenden oder säumigen Miteigentümer nur innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab der Zustellung des Protokolls angefochten werden.
Wie prüft man die Konten, ohne Buchhalter zu sein?
Beginnen Sie damit, den laufenden Haushalt und die tatsächlichen Ausgaben zu vergleichen. Ein einmaliger Anstieg hat nicht dieselbe Bedeutung wie ein dauerhaft zu niedrig angesetzter Haushalt.
Prüfen Sie anschließend den Fonds de travaux, die Sonderumlagen, die Verbindlichkeiten gegenüber den Lieferanten und die Zahlungsrückstände von Miteigentümern. Ein hoher Bankguthabenstand genügt nicht, wenn er bereits zweckgebundenen Beträgen entspricht.
Fragen Sie schließlich nach, ob Aufträge beschlossen wurden, die noch nicht in Rechnung gestellt sind. Die zu einem bestimmten Stichtag abgeschlossenen Konten zeigen nicht immer alle bereits eingegangenen Verpflichtungen.
In einem gemeinschaftlich beheizten Gebäude fragen Sie auch, wie weit das Wohnungseigentum mit seinen Pflichten zur individuellen Zählung ist. Die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes vom 28. November 2024 installierten Geräte müssen spätestens bis zum 1. Januar 2027 fernablesbar gemacht oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden, es sei denn, dies ist technisch unmöglich oder mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (Artikel 6). Die Frist betrifft die Fernablesbarkeit bereits vorhandener Geräte, nicht die Installation der Zähler selbst. Dies ist eine datierte gemeinschaftliche Ausgabe, die nicht immer im Haushalt erscheint.
Was übernehmen Sie mit dem Los?
Die in den Fonds de travaux eingezahlten Beiträge sind mit dem Los verbunden und der Eigentümergemeinschaft endgültig zugefallen. Sie werden dem Verkäufer nicht erstattet. Eine Person, die ihr Interesse am Erwerb erklärt hat, muss den für das Los gebildeten Saldo einsehen können.
Der Erwerber haftet zudem gesamtschuldnerisch mit dem Verkäufer für die noch geschuldeten Kosten aus dem abgeschlossenen Geschäftsjahr und den Monaten des laufenden Geschäftsjahres. Ein alter Rückstand darf daher nicht als eine rein persönliche Angelegenheit des Verkäufers behandelt werden.
Legt der Verkäufer dem Notar schließlich keine weniger als einen Monat alte Bescheinigung des Verwalters vor, die bestätigt, dass er von jeder Verpflichtung gegenüber der Eigentümergemeinschaft frei ist, so muss der Eigentumsübergang dem Verwalter in den vom Gesetz vorgesehenen Formen mitgeteilt werden. Der Verwalter verfügt dann ab dem Eingang der Mitteilung über acht Tage, um sich der Auszahlung der Gelder in Höhe der geschuldeten Beträge zu widersetzen.
Welche Fragen sollte man vor der Unterzeichnung stellen?
Die Frage „Wie hoch sind die Kosten?" ist zu allgemein. Man muss fragen, was sie umfassen, welche Einrichtungen gemeinschaftlich sind, welche Arbeiten absehbar sind und nach welchem Schlüssel die Ausgaben verteilt werden.
Eine klare Antwort muss das Los in den Urkunden, die Miteigentumsanteile in der Ordnung, die Entscheidungen in den Protokollen und die Beträge in den Konten miteinander verknüpfen.
Referenztexte
- Gesetz vom 16. Mai 1975 über das Statut des Miteigentums an bebauten Grundstücken (Mémorial A Nr. 28 vom 23. Mai 1975), insbesondere Artikel 10 (Miteigentumsordnung und ihre Eintragung, geändert durch das Gesetz vom 22. April 1985, Mémorial A Nr. 22 vom 9. Mai 1985), Artikel 11bis (Fonds de travaux, eingefügt durch das Gesetz vom 30. Juni 2022, Mémorial A Nr. 347 vom 11. Juli 2022), Artikel 25 Absatz 2 (gesamtschuldnerische Haftung des Erwerbers, hinzugefügt durch das Gesetz vom 22. April 1985) und Artikel 34
- Guichet.lu, Aufteilungsplan